매물 유형: 토지
분석 번호: 16986
종합 리스크 점수: 76점
본 매물은 수원시 권선구 권선동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 사다리형 평지이며 소로한면에 접해 개발 활용도가 보통 수준입니다. 동일 법정동 내 거래 활성도는 4위로 양호한 편이나, 시장 활성도 판정이 '활성화되고 있음'으로 가격 타당성 판단은 유보적입니다. 인근에 다수의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 대출금리 및 건설공사비 지수가 높아 개발 및 매수 부담이 존재합니다. 다만, GTX-C 연장 등 교통 호재와 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 이슈는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 8,638만 원과 비교사례 대입 시뮬레이션의 보정 후 대입 총액 6억 7,831만 원을 고려할 때, 제시가 4억 9,900만 원은 추정가 대비 낮은 수준으로 보입니다. 그러나 권선동의 시장 활성도 판정이 '활성화되고 있음'으로 가격 타당성 판단은 유보적이며, 시장 검증이 필요합니다.
선별된 비교사례 #1은 수원시 권선구 권선동 1***에 위치하며 2025년 7월에 8억 3,000만 원에 거래된 251.9㎡ 규모의 제1종일반주거지역 '대'지입니다. 대상지와 동일 용도지역 및 지목을 가지며, 128m 근거리에 위치하여 유사도가 높습니다. 대상지 면적이 사례보다 작아 면적 보정 계수 1.0141이 적용되었고, 세류역(1호선) 693m 거리의 준역세권으로 역세권 보정 계수 1.020이 가산되었습니다. 시점 보정은 1.000으로 변동이 없었습니다. 이러한 보정 과정을 거쳐 대상지에 대입한 총액은 6억 7,831만 원입니다.
대상 토지는 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 동일 법정동 내 거래 활성도가 4위로 양호한 편입니다. 인근에 GTX-C 연장 남부노선, 오산~용인고속도로 등 교통 인프라 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 또한, 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 이슈는 인구 유입 및 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이고 건설공사비지수도 높아 개발 및 매수 부담이 존재하며, 인근에 7,850세대에 달하는 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 수원시 미분양 현황은 74세대로 낮은 수준이나, 최근 증가 추세에 있어 주의가 필요합니다.
토지 자체의 물리적 하자는 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 비행안전제5구역(전술) 및 상대보호구역 등 개발을 제약하는 규제들이 존재합니다. 이는 향후 개발 시 인허가 과정에서 예상치 못한 지연이나 비용 증가를 초래할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 소로한면에 접해 있어 대규모 개발보다는 소규모 건축에 적합할 수 있으며, 도로 접면의 구체적인 현황과 건축법상 도로 요건 충족 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 용도지역별 지가지수 및 이용상황별 지가지수가 보합세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률도 큰 변동 없이 유지되고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 최근 하락 추세이나, 권선동 자체의 거래 활성도는 양호한 편입니다. GTX-C 연장 등 교통 호재와 서수원 첨단산업 거점 추진은 장기적인 상승 요인이 될 수 있으나, 높은 금리와 건설공사비, 그리고 인근의 대규모 신규 주택 공급 예정은 단기적인 시장의 상승 압력을 제한할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류