매물 유형: 토지
분석 번호: 16994
종합 리스크 점수: 65점
대상 토지는 자연녹지지역 '전'으로 개발에 일부 제약이 있으나, 인근에 다수의 도로 개설 및 하천 정비 사업 등 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다. 다만, 학계리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵고, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가와 유사한 수준으로 판단됩니다. 대출금리 상승 및 건설공사비 증가가 잠재적 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 3,601만 원 대비 약 4.8% 낮은 수준이며, 선별된 비교사례 대입 시뮬레이션 최저 3억 1,045만 원 ~ 최고 3억 1,045만 원 범위 내에 위치합니다. 학계리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보되나, 추정가와 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 #1은 창녕군 남지읍 남지리 1**에 위치하며, 2026년 5월에 4억 8,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 29만 원이며, 대상지 면적(3531㎡)을 기준으로 보정 완료된 총액은 3억 1,045만 원입니다. 용도지역과 지목이 대상지와 동일한 자연녹지지역 '전'으로 유사도가 높습니다. 면적 보정 계수 1.0274가 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었습니다.
대상 토지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 존재하지만, 인근에 다수의 도로 개설 및 하천 정비 사업 등 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히 창녕군 지역에 1조 원대 투자유치 소식이 있어 지역 경제 활성화에 대한 기대감이 있습니다. 다만, 대출금리 상승과 건설공사비지수 상승은 개발 비용 증가로 이어져 수익성에 부담을 줄 수 있습니다. 시·군·구 미분양 현황이 0세대로 매우 낮은 수준인 점은 긍정적인 요인입니다.
사진 정보가 없어 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 토지 특성상 지반 침하, 토양 오염, 인근 시설로 인한 소음/진동 등의 잠재적 리스크는 현장 확인이 필요합니다. 지목이 '전'이므로 농지로서의 특성을 고려해야 하며, 과거 경작 이력에 따른 토양 상태 확인도 중요합니다.
창녕군 남지읍 학계리 지역의 토지 시장은 현재 활성화되지 않은 상태이며, 순수토지 거래 필지수 동향도 하락 추세를 보이고 있습니다. 그러나 인근에 '창녕영산1BL(행복주택)' 150세대 규모의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 지역 인프라 및 유동인구에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 경남도의 대규모 투자유치 소식과 창녕군 내 미분양 0세대 현황은 긍정적인 신호로, 장기적으로는 지역 개발과 함께 토지 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 다만, 인구는 소폭 감소 추세에 있어 급격한 수요 증가는 기대하기 어렵습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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