매물 유형: 토지
분석 번호: 17002
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 농림지역 내 '답'으로 개발 행위에 제약이 많은 토지입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교 시 제시가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 창원시 마산합포구 진전면 이명리는 시군구 내 거래량 7위로 환금성이 보통 수준이나, 최근 36개월간 동일 유형 거래가 8건으로 시장 활성도가 높지 않아 가격 검증에 어려움이 있습니다. 다만, 마산로봇랜드 재추진 및 국도 5호선 개발 등 인근 지역의 장기적인 개발 호재가 존재하여 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 투자 시 토지이용규제 및 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시가 1억 400만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 3,223만 원 대비 약 2,823만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 단일 비교사례의 보정 후 대입가치 6,822만 원과 비교 시에는 제시가가 높은 편이나, 이는 단일 사례의 유사도 점수와 감점 사유를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 이명리 법정동은 시장 활성도가 높지 않아 가격 판정이 유보되며, 제시가는 참고 추정값으로 시장 검증이 필요합니다.
선별된 단일 비교사례(#1)는 창원시 마산합포구 진전면 이명리 1**에 위치하며, 대상 매물과 동일한 농림지역 및 지목(답)을 가집니다. 거래 시점은 2026년 3월로 6개월 전이며, 거리는 821m로 비교적 인접합니다. 보정 전 평당가는 14만 원이었으나, 면적 보정(0.991) 및 시점 보정(1.000)을 거쳐 보정 후 평당가는 11만 원, 환산 총액은 6,822만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 70점으로, Tier3 공시지가 비율 및 시점 보정에서 감점이 발생했습니다.
대상 토지는 농림지역에 위치하여 단기적인 개발 이익보다는 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대해야 합니다. 거시경제 지표상 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 개발 비용 부담이 존재합니다. 그러나 통화량(M2)이 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적입니다. 지역 내 미분양 현황은 평균 부근이며, 토지 거래 필지수는 상승 추세로 시장 활성도에 긍정적인 신호입니다. 인근 푸르지오 파크베뉴, 창원 센트럴 아이파크 등 2,337세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다. 장기적으로 마산로봇랜드 재추진 및 국도 5호선 건설 등 지역 개발 호재가 현실화될 경우 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 토지는 '답' 지목의 농림지역에 위치하며, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발 행위에 대한 법적 제약이 가장 큰 물리적 하자 리스크입니다. 도로 접면이 '세로한면(불)'로 표기되어 있어 건축 인허가 시 도로 확보에 대한 추가적인 현장 확인과 법적 검토가 필요합니다. 또한, 주변에 특별한 생활 인프라가 부족하여 즉각적인 활용성 측면에서는 한계가 있습니다. 사진이 제공되지 않아 토지 자체의 물리적 상태(경사, 토질, 배수 등)에 대한 상세 분석은 어렵습니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 순수토지 거래 필지수가 상승 추세이나, 지역별 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 해당 법정동의 시장 활성도가 높지 않아 급격한 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 인근 개발 호재들이 장기적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 잠재력은 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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