매물 유형: 토지
분석 번호: 17018
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 현재 개발 제한이 있으나, 인근 지역의 활발한 산업단지 개발 및 방산 전용 AI 데이터센터 유치 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재합니다. 대산면 모산리의 토지 거래 활성도는 보통 수준이며, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 유사한 수준으로 판단됩니다. 장기적인 관점에서 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 개발 가능성은 낮습니다.
대상 매물의 제시가 2억 2,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 5,271만 원 대비 약 11% 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 5,315만 원 ~ 최고 3억 2,755만 원) 내에서도 중앙값 1억 8,769만 원보다 높은 수준이지만, 상위권에 속하지는 않아 합리적인 범위로 볼 수 있습니다. 대산면 모산리의 토지 시장이 활성화되고 있는 점을 고려할 때, 현재 제시가는 시장 상황과 개발 잠재력을 적절히 반영한 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 농림지역의 '답' 지목 토지로, 대상 매물과 유사도가 높습니다. 특히 유사도 99점의 사례 #1(2024년 2월 거래, 2949.4㎡)은 보정 후 1억 5,315만 원, 유사도 88점의 사례 #2(2026년 6월 거래, 2894.4㎡)는 보정 후 3억 2,755만 원으로 나타났습니다. 유사도 99점의 사례 #5(2026년 5월 거래, 2950.8㎡)는 보정 후 1억 8,769만 원으로 대상 매물의 제시가와 가장 유사한 수준을 보였습니다. 이들 사례는 대상 토지의 면적 보정(0.998), 시점 보정(1.001) 등을 거쳐 가치가 환산되었습니다.
경상남도 창원시의 지가지수는 하락 추세이며, 지역 미분양 현황은 평균 부근에 위치하고 있습니다. 그러나 예금은행 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 존재합니다. 반면 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 인근 창원국가산업단지 및 덕산일반산업단지 개발, 방산 전용 AI 데이터센터 유치 등 대규모 산업 개발 호재는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.
대상 토지는 지목이 '답'으로, 현재 건물 노후도와 관련된 물리적 하자는 없는 것으로 추정됩니다. 토지 형상 및 지형은 개발에 유리한 조건이나, 농림지역 및 농업진흥구역이라는 규제 자체가 개발 행위의 가장 큰 제약 요인입니다. 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 특정 업종의 입주가 불가능할 수 있습니다.
대상 토지는 농림지역이라는 규제에도 불구하고, 인근 창원국가산업단지와 덕산일반산업단지의 개발 계획 변경, 그리고 국내 최초 방산 전용 AI 데이터센터 유치 등 강력한 지역 개발 호재가 존재합니다. 푸르지오 파크베뉴, 창원 센트럴 아이파크 등 인근에 총 2,337세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 호재들은 현재 농림지역인 토지의 장기적인 가치 상승 잠재력을 높이는 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 단기적인 개발 가능성은 낮으므로 장기적인 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 토지거래 필지수가 최근 하락세를 보이고 있으나, 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 인근 지역의 대규모 개발 호재가 잠재적 가치를 지지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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