매물 유형: 토지
분석 번호: 17022
종합 리스크 점수: 69점
본 토지는 계획관리지역에 위치하며, 나대지 상태로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 용문~홍천 광역철도 사업 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 유사한 수준이나, 법정동 시장 활성도가 보통 수준이므로 가격 검증에 신중한 접근이 필요합니다. 가축사육제한구역 지정으로 인한 개발 제약 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 4,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4,059만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가격 형성 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다. 다만, 비교사례 대입 시뮬레이션의 환산 총액 8,554만 원과는 차이가 있어, 시장 활성도와 개발 잠재력을 종합적으로 고려한 신중한 판단이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 점수 87점의 B등급 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 대상지로부터 1,930m 떨어진 홍천군 서석면 풍암리 7**에 위치하며, 2026년 2월에 거래된 계획관리지역의 전(田)입니다. 대지면적 기준 평당가는 34만 원으로, 대상지 면적(831㎡)을 고려한 환산 총액은 8,554만 원입니다. 면적 보정 계수 0.968이 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 커 대규모 감가가 반영되었습니다. 용도지역 및 도로 조건은 동일하여 추가 보정은 이루어지지 않았습니다.
홍천군 서석면 어론리는 계획관리지역으로, 개발 잠재력이 존재합니다. 특히 용문~홍천 광역철도 사업의 예비타당성 통과 및 홍천군의 기금 조성 노력은 장기적인 지역 경제 활성화와 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 인근에 대상 웰라움 홍천, 홍천 에듀포레 휴티스 등 총 703세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장의 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 전(田)이며 완경사 지형으로, 개발 시 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 용도의 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 도로 접면이 소로한면으로, 대규모 개발보다는 소규모 주택이나 시설 건축에 적합할 것으로 보입니다. 현재 미분양 현황은 112세대로 감소 추세에 있으나, 지역 공급 부담은 여전히 존재합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 홍천군 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 지가지수 추이는 보합세입니다. 용문~홍천 광역철도 사업 등 긍정적인 개발 호재가 존재하지만, 대출금리 상승 및 건설공사비 증가 등 거시경제적 부담 요인도 상존합니다. 서석면 어론리의 법정동 시장 활성도는 보통 수준으로, 급격한 시세 상승보다는 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수 보류