울산광역시 북구 화봉동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17025

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

대상 토지는 울산 북구 화봉동에 위치한 개발제한구역 내 '답' 지목의 토지로, 강력한 개발 규제가 존재합니다. 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가와 제시가를 비교 시, 시장 검증이 필요한 수준으로 판단되며, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 판정 유보가 필요합니다. 인근에 일부 개발 호재가 있으나, 대상 토지에 직접적인 영향을 미 미치는지는 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.92x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.42% — 추세 가산 중립.
개발 호재: 6점 — 인근 지역에 산업단지 개발 및 도시계획시설 실효 등 일부 개발 호재가 있으나, 대상 토지가 개발제한구역 내 '답' 지목임을 고려할 때 직접적인 수혜 여부는 불확실합니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 도로접면이 세로한면(불)으로 접근성이 보통 수준입니다.
주변 환경: 6점 — 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있으나, 개발제한구역 내 토지 특성을 고려할 때 주거 및 상업 환경으로서의 가치는 제한적입니다.
인구 변화: 4점 — 해당 읍면동의 인구는 최근 12개월간 소폭 감소 추세에 있으며, 세대당 인구도 감소하고 있어 실거주 수요 유입 측면에서 긍정적이지 않습니다.
공시지가 변동: 6점 — 최근 3년간 공시지가가 소폭 상승하는 추세이나, 변동률이 크지 않아 급격한 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
거래 활성도: 4점 — 대상 매물이 위치한 화봉동은 북구 내 거래량 10위로 환금성이 보통 수준이며, 동일 유형 거래 건수가 6건으로 활성화되지 않은 것으로 판단됩니다.
규제 완화 가능성: 4점 — 개발제한구역 및 농업진흥구역이라는 강력한 규제로 인해 단기적인 규제 완화 가능성은 낮습니다. 장기적인 관점에서 광역 도시계획 변화에 따른 가능성을 주시해야 합니다.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 개발제한구역 및 농업진흥구역에 위치하여 개발 행위에 대한 제약이 큰 편입니다. 다만, 인근 지역에 산업단지 개발 및 도시계획시설 실효 등 일부 개발 호재가 존재하나, 대상 토지에 직접적인 영향을 미 미치는지는 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 5점 — 화봉동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 6건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.0% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 7.7%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '답' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 4건 (도시지역, 장애물제한표면구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 3억 1,200만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 3,816만 원 대비 약 2,616만 원 낮은 수준입니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 판정 유보가 필요하며, 시장 검증이 필요한 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가를 기준으로 분석을 진행하였습니다. 이 배율은 대상 토지와 지목, 용도지역 등이 유사한 11건의 실거래 데이터를 기반으로 산출되었습니다.

심층 분석

울산 북구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 거시경제 지표상 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담이 존재합니다. 또한, 북구 지역 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 수준으로, 지역 공급 부담이 있습니다. 대상 토지는 개발제한구역 내 '답' 지목으로, 단기적인 경제적 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 규제 완화 또는 개발 계획에 편입될 가능성을 주시해야 합니다.

대상 토지는 개발제한구역 및 농업진흥구역이라는 강력한 규제를 가지고 있어, 개발 행위에 대한 법적 제약이 가장 큰 리스크입니다. 도로접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있어, 실제 도로 접근성 및 건축 허가 가능 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 지목이 '답'이므로, 농지전용허가 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

대상 토지는 현재 개발제한구역 및 농업진흥구역이라는 강력한 규제에 묶여 있어 단기적인 개발 및 가치 상승 전망은 제한적입니다. 인근 지역에 산업단지 개발 및 도시계획시설 실효 등의 호재가 있으나, 대상 토지에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 울산 북구의 인구는 소폭 감소 추세이며, 토지 거래량도 하락하고 있어 시장 활성도가 높지 않습니다. 장기적인 관점에서 광역 도시계획 변경이나 개발제한구역 해제 등의 가능성을 염두에 두어야 하지만, 현재로서는 불확실성이 높은 상황입니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 개발제한구역 및 농업진흥구역에 속하는데, 해당 규제로 인해 어떤 건축 행위가 가능한지 북구청 관련 부서에 직접 문의하여 확인해야 합니다.
도로접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있으므로, 실제 도로 폭 및 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 지자체(건축과)에 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
인근 개발 호재(산업단지 개발, 도시계획시설 실효 등)가 대상 토지에 미치는 직접적인 영향과 개발제한구역 해제 가능성 여부를 전문가와 상담하여 확인해야 합니다.

최종 판정

보류