매물 유형: 토지
분석 번호: 17038
종합 리스크 점수: 61점
본 토지는 경상남도 밀양시 상동면 안인리에 위치한 농림지역의 답으로, 제시가 6,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6,922만 원 대비 다소 낮은 수준입니다. 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발 제한이 있으나, 인근에 나노융합 국가산업단지 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 6,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6,922만 원 대비 약 13.3% 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 6,541만 원 ~ 최고 8,426만 원)과 비교했을 때도 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 다만, 대상 법정동인 안인리의 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보하며, 참고 추정값으로 활용해야 합니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 농림지역의 답으로 대상지와 유사도가 높습니다. #1 사례(유사도 96점)는 밀양시 상동면 안인리 9**번지로 2026년 3월에 2009㎡가 10,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 6,541만 원입니다. #2 사례(유사도 98점)는 밀양시 상동면 안인리 1***번지로 2026년 5월에 925㎡가 5,760만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 8,426만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 용도지역 및 지목이 동일하며, 도로 조건도 유사하여 신뢰도 높은 비교가 가능합니다.
대상 토지는 농림지역에 위치하여 단기적인 투자 가치보다는 장기적인 개발 잠재력에 주목해야 합니다. 밀양시의 지가지수 및 토지 거래 필지수는 보합 또는 상승 추세를 보이고 있으며, 특히 인근 나노융합 국가산업단지 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 개발 시 원가 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시가는 추정 토지가 대비 낮은 수준으로, 장기적인 관점에서 투자 메리트가 있으나, 규제 완화 및 용도 변경 가능성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.
대상 토지는 지목이 답이며 농림지역 및 농업진흥구역에 해당하여 개발 행위에 대한 규제가 가장 큰 물리적 하자 리스크입니다. 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등 다양한 규제가 중첩되어 있어 현재 상태로는 활용도가 매우 제한적입니다. 또한, 사진이 없어 토지의 구체적인 현황(경사도, 토질, 주변 환경 등)에 대한 판단이 어렵습니다. 도로 접면이 세로한면(가)으로 표기되어 있으나, 실제 도로 폭과 건축 허가 가능 여부는 현장 확인이 필수적입니다.
밀양시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이고 있습니다. 특히 밀양 나노융합 국가산업단지 조성, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다. 현재는 농림지역이라는 규제로 인해 개발이 제한적이지만, 향후 지역 개발 계획의 진척과 함께 용도 변경 가능성이 열릴 경우 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 밀양시 인구는 감소 추세에 있으며, 상동면 인구 또한 정체 상태이므로 인구 유입에 따른 직접적인 수요 증가는 제한적일 수 있습니다. '삼문 시그니처 웰가' 232세대 등 신규 아파트 공급 예정은 인근 주거 환경 변화를 가져올 수 있으나, 대상 토지의 직접적인 개발 압력으로 작용하기에는 거리가 있습니다.
보류