충청북도 옥천군 청성면 도장리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17045

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

본 토지는 보전관리지역에 위치하여 개발 행위에 일부 제약이 있으나, 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시와 나대지 상태의 개발 잠재력은 긍정적인 요소입니다. 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 대비 합리적인 수준으로 보이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보됩니다. 대출금리 상승 및 미분양 증가 등 거시경제 하방 압력 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 50%를 참고할 때 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 실제 적용 용적률은 옥천군 도시계획조례 확인이 필요합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.90x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.37% — 추세 가산 중립.
접근성: 5점 — 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮으며, '세로한면(가)' 도로 접면으로 차량 접근성은 보통 수준입니다.
주변 환경: 6점 — 인근에 공원 및 하나로마트가 있으나, 쇼핑 시설이 부족하여 생활 편의성은 다소 떨어집니다. 하지만 자연환경은 양호합니다.
시장 활성도: 4점 — 대상 법정동인 도장리는 지난 36개월간 동일 유형 거래가 8건으로 활성화되지 않은 지역으로 판단됩니다. 이는 가격 검증에 어려움을 줄 수 있습니다.
지가 변동률: 5점 — 용도지역별 및 이용상황별 지가지수와 지가변동률이 보합세를 보이며, 공시지가도 최근 2년간 변동이 없어 안정적인 흐름을 나타냅니다.
거래량 추이: 4점 — 순수토지 거래 필지수가 최근 6개월간 하락 추세를 보여 시장 활성도가 둔화되고 있음을 시사합니다.
거시 경제 영향: 5점 — 통화량 증가가 긍정적 요인이나, 대출금리 상승, 건설공사비지수 상승, 지역 미분양 증가 등 하방 압력 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 보전관리지역으로 개발 행위에 제약이 있으나, 인근에 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 장기적인 개발 압력 및 가치 상승 가능성이 존재합니다. 특히 개발제한구역 해제 및 지구단위계획 변경 고시는 긍정적인 신호로 해석됩니다.
거래량: 5점 — 도장리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 8건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.1% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 27.5%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교(Tier) 기반 분석)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 3곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '보전관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 3건 (공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 7,800만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8,688만 원 대비 약 888만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재합니다. 또한, 비교사례 #1의 보정 후 환산 총액 1억 2,890만 원과 비교할 때도 낮은 가격대로 판단됩니다. 다만, 대상 법정동인 도장리의 시장 활성도가 낮아 가격 판정은 유보되며, 추가적인 시장 검증이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 87점의 높은 신뢰도를 보입니다. 옥천군 청성면 도장리 5**에 위치한 '전' 지목의 생산관리지역 토지로, 2026년 4월에 7,700만 원에 거래되었습니다. 대상지와의 거리는 617m, 시점은 5개월 전으로 유사성이 높습니다. 면적 보정 계수 0.973(대상이 사례보다 커서 대규모 감가), 용도 보정 계수 0.857(대상이 사례보다 하위 용도여서 하향 보정)가 적용되어 보정 후 평당가 11만 원, 환산 총액 1억 2,890만 원으로 산출되었습니다. 도로 및 역세권 보정은 동일 조건이거나 해당 사항이 없어 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

대상 토지는 보전관리지역에 위치하며, 지목은 '전'입니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 50%로 제한적이지만, 나대지 상태로 신축 가능성이 있습니다. 주변 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 거시경제 지표상 대출금리 상승, 건설공사비 증가, 지역 미분양 증가는 투자 비용 증가 및 시장 활성화 저해 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 옥천군 내 제조기업 투자 유치 및 테크노밸리 개발 등 긍정적인 지역 경제 활성화 뉴스가 있어 장기적인 관점에서는 개발 압력이 존재할 수 있습니다. 제시가 7,800만 원은 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 시장 활성도가 낮아 투자 가치 검증에 신중해야 합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 토지 형상이 부정형이고 지형이 저지라는 점은 개발 시 토목 공사 비용 증가 요인이 될 수 있습니다. 또한, '세로한면(가)' 도로 접면은 실제 도로 폭이 협소할 경우 건축 허가에 제약이 될 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다. 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역 지정은 특정 용도의 개발을 제한하므로, 개발 계획에 따라 리스크가 될 수 있습니다.

충청북도 옥천군의 토지 시장은 최근 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 다소 감소하는 추세입니다. 그러나 인근 지역의 개발제한구역 해제, 지구단위계획 변경, 제조기업 투자 유치 등 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력과 가치 상승 여력이 존재합니다. 특히 옥천군 전체 인구가 증가하고 세대당 인구가 유지되는 추세는 장기적인 주택 및 토지 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 대상 법정동의 시장 활성도가 낮고, 대출금리 및 건설공사비 상승 등 거시경제 하방 압력 요인이 존재하므로 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

현장 체크리스트

세로한면(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태를 현장 확인하고, 옥천군청에 건축 허가 가능 여부를 문의해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 정확한 건폐율 및 용적률, 그리고 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역 등 추가 규제사항을 재확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 통신선 등) 유무 및 상태를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.
주변 개발 사업 고시가 대상 토지에 미치는 구체적인 영향(진입로 개설, 용도지역 변경 가능성 등)을 옥천군청 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
인근 토지 소유주와의 경계 분쟁 여부를 확인하고, 필요한 경우 측량을 통해 정확한 경계를 확정해야 합니다.

최종 판정

보류