경상남도 진주시 지수면 압사리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17051

종합 리스크 점수: 30점

AI 요약 평가

대상 토지는 생산관리지역 내 '전' 지목의 맹지 토지로, 개발 행위에 제약이 많아 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시와 광역 교통망 개선 호재가 있으나, 압사리 지역의 낮은 시장 활성도로 인해 가격 타당성 검증이 어렵습니다. 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 낮은 수준으로 보이지만, 맹지라는 점과 낮은 시장 활성도를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 2점 — 대상 토지는 지목이 '전'이며 '생산관리지역'에 속합니다. 맹지라는 점이 개발에 큰 제약으로 작용하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 50%는 조례에 따라 실제 적용값이 달라질 수 있어 추가 확인이 필요합니다. 나대지 상태로 신축 가능성은 있으나 맹지라는 근본적인 한계가 있습니다.
시장 활성도: 3점 — 대상 토지가 위치한 압사리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 12건으로 활성화되지 않은 지역으로 판단됩니다. 이는 시장 검증이 어렵고 가격 변동성이 높을 수 있음을 시사합니다.
가격 적정성: 1점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 7945.82x로, 극단 고평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.18% — 추세 가산 중립.
교통 접근성: 4점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 다만 '사천~진주 도로' 예타 통과 등 광역 도로망 개선은 장기적으로 교통 여건 개선에 기여할 수 있습니다.
주변 인프라: 5점 — 최근접 공원(덕골)이 525m, 학교(지수초등학교)가 989m 거리에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 존재하나, 상업시설 등 생활 인프라는 부족한 편입니다.
지가 변동률: 6점 — 진주시 지역별 지가변동률은 최근 3개월 연속 하락세를 보이고 있으며, 대상 토지의 개별공시지가도 2026년 소폭 하락했습니다. 다만 용도지역별 지가지수는 보합세를 유지하고 있습니다.
미분양 현황: 7점 — 진주시 미분양 주택은 2026년 6월 기준 29세대로, 10년 중앙값 95.5세대 대비 낮은 수준입니다. 이는 주택 시장의 공급 부담이 상대적으로 적음을 나타냅니다.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 생산관리지역으로 개발 행위에 일부 제약이 있으나, 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시가 잠재적 호재로 작용할 수 있습니다. 특히 '사천~진주 도로' 예타 통과 등 광역 교통망 개선 소식은 장기적인 가치 상승에 긍정적입니다.
거래량: 5점 — 압사리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 12건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.8% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 794481.6%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 4곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '생산관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 2건 (역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 100만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 126만 원 대비 낮은 수준으로 보입니다. 그러나 압사리 지역의 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판정은 유보되며, 시장 검증이 어려울 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 대신 동일수급권 내 31건의 '전' 지목 토지 실거래 데이터를 기반으로 median 배율 1.20배를 적용하여 대상 토지의 추정가를 산출했습니다. 이는 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 등 개별 요인에 대한 보정 없이 산출된 값입니다.

심층 분석

진주시의 지가지수 추이는 용도지역별로 하락세를 보이나, 이용상황별로는 보합세를 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세로, 지역 내 토지 거래 활성도는 점진적으로 개선되고 있습니다. 미분양 주택 수가 10년 중앙값 대비 낮아 주택 시장의 공급 부담은 적은 편입니다. 다만, 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 개발 사업의 원가 부담으로 작용할 수 있습니다. '사천~진주 도로' 예타 통과, 남부내륙철도 등 광역 교통망 개선 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

가장 큰 물리적 하자는 '맹지'라는 점입니다. 도로 접면이 없어 건축 행위에 필수적인 도로 확보가 선행되어야 하며, 이는 추가적인 비용과 시간을 필요로 합니다. 완경사 지형은 토목 공사 비용을 증가시킬 수 있으며, 지목이 '전'이므로 농지전용허가 등 추가적인 인허가 절차가 필요합니다. 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발 행위에 대한 규제 리스크가 존재합니다.

대상 토지는 생산관리지역 내 맹지라는 한계가 명확하지만, 인근 진주시의 다양한 개발 사업 고시와 광역 교통망 개선 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다. 특히 진주 도동지구, 판문지구 도시개발사업 등 택지 개발이 활발히 진행되고 있어, 주변 지역의 개발 압력이 점차 높아질 수 있습니다. 향후 6개월 시세 전망은 진주시의 지역별 지가변동률이 최근 하락세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 증가하고 있어 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 맹지 여부를 진주시 건축과에 문의하여 건축 허가 가능 여부 및 필요한 도로 확보 방안을 확인해야 합니다.
역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용계획에 포함된 규제 사항이 실제 개발 행위에 미치는 구체적인 영향을 진주시청 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
인근 토지 소유주와의 도로 사용 협의 가능성 및 비용을 사전에 파악하여 맹지 해소 방안을 모색해야 합니다.
토지 경계가 명확한지 지적도를 통해 확인하고, 현장과 일치하는지 측량 전문가와 동행하여 확인하는 것이 좋습니다.
토지 내 지하 매설물(상하수도관, 가스관 등) 유무 및 위치를 관련 기관에 문의하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
진주시 도시계획조례를 확인하여 생산관리지역 내 실제 적용되는 건폐율 및 용적률을 정확히 파악해야 합니다.

최종 판정

보류