매물 유형: 토지
분석 번호: 17059
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 경상남도 김해시 한림면 장방리 농림지역 내 2필지 토지로, 합산 면적 6,444.2㎡에 매매가 4억 6,700만 원으로 제시되었습니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 5,915만 원 대비 제시가는 약 9,215만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재합니다. 그러나 대상 법정동인 장방리는 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 가격 타당성 검증에 어려움이 있습니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력은 있으나, 농림지역 규제로 인한 개발 제약과 낮은 시장 활성도는 투자 시 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 6,700만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 5,915만 원 대비 약 9,215만 원 낮은 수준입니다. 이는 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사하지만, 대상 법정동인 장방리의 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어 시장 검증이 어렵습니다. 따라서 가격 타당성에 대한 단정적인 판단보다는 투자자의 신중한 접근이 요구됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 김해시 한림면 장방리 2***번지 토지입니다. 2026년 3월에 2억 700만 원에 거래되었으며, 면적은 4,630㎡, 용도지역은 농림지역, 지목은 답으로 대상 매물과 유사한 특성을 가집니다. 이 사례에 면적 보정(0.9802) 및 시점 보정(1.000)을 적용하여 대상 면적에 대입 시 환산 총액은 3억 624만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 89점으로 비교적 높지만, 단일 사례인 점을 감안하여 동일수급권 배율 추정가와 교차 검증하는 것이 중요합니다.
경상남도 김해시의 지가지수는 보합세를 보이며, 지역별 지가변동률 또한 보합 추세입니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로, 전반적인 토지 시장의 거래 활성도는 둔화되고 있습니다. 그러나 인근에 김해GoldenRoot일반산업단지계획 변경 승인, 김해 대동첨단일반산업단지 실시계획 변경 승인 등 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력은 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 개발 원가 부담은 존재합니다.
대상 토지는 농림지역에 위치하여 개발 행위에 대한 규제가 강합니다. 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 규제에 저촉되어 있어, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 규제는 즉각적인 개발 이익 실현을 어렵게 하며, 용도 변경을 통한 가치 상승에는 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다. 또한, 법정동 시장 활성도가 낮아 유사 사례를 통한 가격 검증이 어렵다는 점도 리스크 요인입니다.
향후 6개월 시세 전망은 '보합' 가능성이 높습니다. 김해시의 지가지수 및 지가변동률이 보합 추세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락하고 있기 때문입니다. 인근에 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 총 2,892세대의 신규 주택 공급 예정 물량이 존재하여, 장기적으로는 지역 내 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대상 토지는 농림지역으로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. '동남권 광역철도' 예타 조기 통과 공동건의문 전달과 같은 광역 교통망 확충 소식은 장기적인 호재로 작용할 수 있으나, 단기적인 시세 변동에는 큰 영향을 미치기 어려울 것으로 판단됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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