매물 유형: 토지
분석 번호: 17069
종합 리스크 점수: 73점
대상 토지는 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리에 위치한 준공업지역 토지로, 평탄한 지형과 광대소각의 도로 접면을 갖추고 있어 개발 활용도가 높습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 가격적 메리트가 존재하며, 원주시의 첨단산업 육성 정책과 다수의 개발 호재가 미래 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 다만, 법정동 시장 활성도가 낮아 환금성 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 68억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 82억 588만 원 대비 약 14억 588만 원 낮은 수준입니다. 이는 가격적인 메리트가 존재한다고 볼 수 있으나, 법정동 시장 활성도가 낮아 시장 검증이 어려울 수 있습니다.
선별된 비교사례 #1은 대상지와 74m 거리에 위치한 준공업지역 '대' 지목 토지로, 2023년 11월에 95억 2,000만 원에 거래되었습니다. 대상지 면적(15076.9㎡) 대비 사례 면적(17982.8㎡)이 커 면적 보정 계수 1.011이 적용되었고, 시점 보정 계수 1.004를 적용하여 보정 후 대입 총액은 82억 4,281만 원으로 산출되었습니다. 용도지역 및 도로 조건이 동일하여 추가 보정은 불필요했습니다.
원주시의 지가지수 추이는 용도지역별로 하락, 이용상황별 및 용도지역별 지가변동률은 보합세를 보이고 있습니다. 그러나 지역별 지가변동률은 보합세이며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 특히 원주시가 정부의 '강원권 성장엔진'에 AI·반도체 분야로 선정되어 첨단산업 육성 기반을 확보한 것은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 인근에 2,923세대의 신규 분양 예정 물량(원주 모아엘가 그랑데, 원주무실지구 A-2블록 공공분양주택, 원주역 중흥S-클래스, 원주 푸르지오 더 센트럴 등)이 존재하여 향후 주거 인프라 확충 및 인구 유입에 기여할 것으로 보입니다.
대상 토지는 나대지 상태로 물리적인 하자는 없으나, 토지이용계획상 배출시설설치제한지역, 기업도시개발구역, 연구개발특구, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 등 다수의 규제에 저촉되어 있어 개발 시 관련 법규 및 조례를 면밀히 검토해야 합니다.
대상 토지는 준공업지역 내에 위치하며, 원주시의 AI·반도체 산업 육성 정책과 맞물려 미래 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 다수의 지구단위계획 및 개발 사업이 진행 중이며, 특히 '원주 기업도시' 개발 계획 변경은 대상 토지의 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대출금리 상승과 건설공사비지수 상승은 개발 비용 부담으로 작용할 수 있으며, 원주시 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 수준이라는 점은 지역 공급 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 단기적인 환금성보다는 장기적인 개발 및 투자 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
매수 고려