매물 유형: 토지
분석 번호: 17075
종합 리스크 점수: 74점
본 매물은 전주시 덕진동1가에 위치한 일반상업지역 토지로, 국토계획법상 높은 법정 상한 용적률을 보유하고 있어 개발 잠재력이 우수합니다. 주변에 다수의 개발 사업 고시가 있어 장기적인 가치 상승이 기대되나, 일부 규제와 지역 내 미분양 현황은 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.
동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 7억 3,258만 원이며, 제시가 5억 6,000만 원은 추정 토지가 대비 낮은 수준입니다. 선별된 비교사례 1건을 통해 보정된 대입 총액 5억 4,972만 원과 비교 시, 제시가는 유사한 수준에 해당합니다. 덕진동1가는 시장 활성도가 높지 않아 가격 판정은 유보하며, 참고 추정값으로 활용해야 합니다.
#1 비교사례는 전주시 덕진구 덕진동1가 1***에 위치하며, 2026년 5월에 3억 원에 거래된 204㎡ 면적의 일반상업지역 대지입니다. 평당가는 567만 원/평(171만 원/㎡)입니다. 대상 매물과의 거리는 440m이며, 시점 보정 계수는 1.000입니다. 이 사례를 대상 매물에 대입하여 보정 완료된 총액은 5억 4,972만 원입니다. 유사도 점수는 74점으로, 면적 보정(0.973)이 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 커 대규모 감가가 반영되었습니다.
대상 토지는 일반상업지역에 위치하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 전주시 덕진구는 지가지수 보합, 이용상황별 지가지수 하락 추세를 보이고 있으나, 지역 미분양 현황이 545세대로 10년 중앙값 대비 높은 편이며, 건설공사비 지수도 높아 원가 부담이 존재합니다. 그러나 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 유동성 환경은 긍정적입니다. 인근에 북전주 광신프로그레스, 에코시티 더샵4차 등 총 6,733세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 장기적으로는 전주 탄소소재 국가산업단지 계획 변경 등 주변 개발 호재가 투자 가치를 높일 수 있습니다.
대상 건물은 1969년에 준공된 단독주택으로, 약 57년 경과하여 물리적 노후화가 심각할 것으로 예상됩니다. 블록구조에 슬레이트 지붕으로, 내진설계가 미적용되어 안전성 측면에서 취약할 수 있습니다. 건축물대장상 건축면적 및 용적률, 건폐율이 0%로 기재되어 있어 실제 현황과 일치하는지 확인이 필요합니다. 이러한 노후 건물은 철거 및 신축 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 예상치 못한 하자가 발견될 경우 추가적인 리스크가 발생할 수 있습니다.
대상 토지는 일반상업지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률이 높아 개발 잠재력이 우수합니다. 주변에 전주 탄소소재 국가산업단지 및 주택재개발정비사업 등 다수의 개발 호재가 고시되어 있어 장기적인 관점에서 미래 성장 가능성이 높습니다. 다만, 전주시 덕진구의 미분양 물량 증가와 건설공사비 상승은 단기적인 개발 수익성에 부담을 줄 수 있습니다. 덕진동1가의 토지 거래 활성도가 높지 않아 환금성 측면에서는 주의가 필요하지만, 노후 건물을 철거하고 상업용 건물 등으로 신축할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 지가변동률 보합 및 토지거래 필지수 하락 추세로 볼 때 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수 보류