매물 유형: 토지
분석 번호: 17076
종합 리스크 점수: 63점
대상 토지는 생산관리지역 내 '전' 지목으로 개발에 제한이 있으나, 주변 산업단지 개발 및 도로 인프라 확충 등의 호재가 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 합리적인 수준으로 보이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 추가적인 시장 검증이 필요합니다. 완경사 지형과 세로한면(가) 도로 접면은 개발 시 고려해야 할 요소입니다.
제시된 매매가 9,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 4,813만 원 대비 약 35.8% 낮은 수준입니다. 또한, 비교사례 대입 시뮬레이션의 최저 1억 5,689만 원과 비교해도 상당한 차이를 보입니다. 석포리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 판정이 유보되지만, 수치상으로는 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 당진시 송악읍 금곡리 1**번지 토지로, 2026년 4월에 1억 1,700만 원에 거래되었습니다. 면적은 1,689㎡이며, 생산관리지역 내 '전' 지목으로 대상지와 용도지역 및 지목이 동일합니다. 대상지와의 거리는 2,305m로 비교적 가까운 편이며, 시점은 5개월 전입니다. 이 사례에 대상지의 면적을 보정(0.9894)하여 환산한 총액은 1억 5,689만 원입니다.
당진시의 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적입니다. 또한, 시·군·구 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 낮아 주택 시장의 공급 부담이 적습니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 될 수 있으며, 건설공사비지수 또한 높아 원가 상승 요인이 존재합니다. 대상 토지는 생산관리지역으로 직접적인 개발 이익보다는 장기적인 관점에서 주변 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히, 당진시에 독일 부품사 추가 투자 유치 소식은 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
토지 형상이 부정형이고 지형이 완경사라는 점은 향후 개발 시 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있는 물리적 하자 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 세로한면(가) 도로 접면은 진출입 편의성 및 건축 허가 조건에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 개발은 제한될 수 있습니다.
당진시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 인근 지역의 산업유통형 지구단위계획 변경 고시 등 개발 사업이 활발히 진행되고 있어 장기적인 관점에서 대상 토지의 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 당진시의 대규모 투자 유치 소식은 지역 경제 성장과 인구 유입을 촉진하여 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 생산관리지역이라는 용도지역의 한계와 해당 법정동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 급등보다는 점진적인 가치 상승을 기대하게 합니다.
보류