경상남도 함안군 법수면 윤외리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17079

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역 '전'으로 개발 잠재력을 가지고 있으나, 맹지라는 결정적인 단점으로 인해 건축이 불가능한 특수매물로 분류됩니다. 이로 인해 서버에서 -40%의 패널티가 적용된 추정 단가가 산출되었습니다. 인근 법정동(윤외리)의 토지 시장은 활성화되고 있으나, 본 매물의 맹지 특성상 시장 검증이 어렵고, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 매수 시에는 도로 확보 방안 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.95x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.29% — 추세 가산 중립.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 계획관리지역으로 분류되어 개발 잠재력이 있으나, 현재 맹지 상태로 건축불가 특수매물 패널티가 적용되어 개발 활용에 제약이 큽니다. 배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 추가 규제가 있어 개발 시 고려해야 할 사항이 많습니다. 인근에 산업단지 관련 개발 호재가 있으나, 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.
거래량: 9점 — 윤외리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 16건. 시장 활성도는 「활성화되고 있음」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 13.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교(Tier) 기반 분석)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 7곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 3건 (배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 5,900만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 6,220만 원과 비교할 때 유사한 수준으로 판단됩니다. 그러나 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7,838만 원 ~ 최고 9,773만 원)과 비교하면 하단에 위치하며, 이는 건축불가 특수매물 패널티(-40%)가 적용된 결과입니다. 법정동 시장 활성도가 '활성화되고 있음'으로 판단되나, 맹지라는 특수성으로 인해 시장 검증이 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 8건은 모두 함안군 법수면 윤내리에 위치한 계획관리지역 '전'으로, 대상 매물과 유사한 용도지역 및 지목을 가지고 있습니다. 거래 시점은 2026년 3월~6월로 최근 거래 내역이며, 거리는 1.2km 내외로 인접성이 높습니다. 각 사례는 면적, 공시지가 비율, 시점 보정 등을 거쳐 대상 매물에 대입 시 최저 7,838만 원에서 최고 9,773만 원의 환산 총액이 산출되었습니다. 이 값들은 대상 매물의 맹지 특성을 반영한 패널티가 적용되지 않은 일반적인 토지 거래 사례이므로, 대상 매물의 특수성을 감안하여 교차 검증용으로 활용해야 합니다.

심층 분석

함안군 지역의 지가지수는 용도지역별, 이용상황별로 상승과 하락이 혼재된 보합세를 보이고 있습니다. 최근 6개월간 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있으며, 법수면 윤외리 또한 활성화된 시장으로 판단됩니다. 거시경제 지표상 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서 긍정적이나, 대출금리와 건설공사비지수가 높아 레버리지 및 개발 원가 부담은 존재합니다. 인근에 신규 주택 공급 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 그러나 본 매물의 맹지 특성상 일반적인 시장 동향을 그대로 적용하기는 어려우며, 개발이익 실현을 위한 추가 투자가 필수적입니다.

대상 토지는 '맹지'라는 치명적인 물리적 하자를 가지고 있습니다. 이는 건축 행위를 원천적으로 불가능하게 하며, 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨립니다. 부정형의 토지 형상과 완경사 지형 또한 개발 효율성을 저해하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 물리적 하자는 매수 후 상당한 시간과 비용을 들여 해결해야 할 과제입니다.

대상 토지는 계획관리지역이라는 용도지역적 강점을 가지고 있으나, 맹지라는 결정적인 약점으로 인해 현재 개발 잠재력은 '보통' 수준으로 평가됩니다. 인근에 산업단지 관련 투자 유치 및 태양광 발전소 설치 등 개발 호재가 있으나, 본 필지에 직접적인 영향을 미 미칠 가능성은 낮습니다. 향후 6개월 시세 전망은 지역 전체적으로 보합세가 예상되지만, 본 매물의 특수성을 고려할 때 도로 확보 등 근본적인 문제 해결 없이는 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 장기적인 관점에서 도로 확보 및 용도변경 가능성을 염두에 둔 투자 전략이 필요합니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 맹지 해소를 위한 도로 확보 가능성 및 비용 (인접 토지 소유주 협의, 지자체 도로 개설 계획 등)을 반드시 확인해야 합니다.
함안군 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율, 용적률, 개발행위허가 기준 등 구체적인 건축 규제를 확인해야 합니다.
배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획에 포함된 규제 사항이 향후 개발 목적에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 법적 리스크를 확인하고, 매도인과의 계약 조건에 반영해야 합니다.

최종 판정

보류