매물 유형: 토지
분석 번호: 17099
종합 리스크 점수: 61점
본 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 위치한 답으로, 개발 행위에 대한 규제가 강한 편입니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 유사한 수준으로, 시장 검증이 어려운 법정동 특성을 고려할 때 가격 타당성 판정은 유보됩니다. 경주시의 산업단지 개발 호재가 다수 존재하나, 대상 토지에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 필요하며, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 부정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 매수 전 토지이용계획확인서 및 경주시 도시계획조례를 통한 정확한 개발 가능성 확인이 필수적입니다.
제시된 매매가 1억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 953만 원 대비 소폭 낮은 수준입니다. 비교사례 3건의 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 2,083만 원 ~ 최고 1억 3,002만 원)과 비교하면 제시가는 스펙트럼 하단에 위치합니다. 그러나 대상 토지가 위치한 운대리 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 판정은 유보됩니다.
#1 사례는 경주시 건천읍 신평리 3**번지, 1332㎡의 농림지역 답으로 2026년 3월에 6,260만 원에 거래되었습니다. 대상지 면적을 대입한 보정 완료 총액은 1억 2,083만 원입니다. #2 사례는 경주시 건천읍 신평리 7**번지, 1967㎡의 농림지역 답으로 2026년 3월에 9,835만 원에 거래되었으며, 보정 완료 총액은 1억 3,002만 원입니다. #3 사례는 경주시 서면 사라리 8**번지, 1286㎡의 농림지역 답으로 2026년 5월에 6,140만 원에 거래되었고, 보정 완료 총액은 1억 2,310만 원입니다. 이들 사례는 대상지와 유사한 용도지역 및 지목을 가지며, 시점 및 면적 보정이 적용되었습니다.
경주시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 경주시가 미래차 및 SMR 산업 유치에 적극적이며, 다수의 산업단지 개발 고시가 인근 지역에 집중되어 있어 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 그러나 대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발 규제가 강해 직접적인 경제적 파급 효과를 얻기까지는 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 경주시의 인구는 지속적으로 감소하고 있어 장기적인 수요 기반에 대한 우려가 존재합니다.
대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 개발 행위에 대한 법적 제약이 가장 큰 물리적 하자 리스크입니다. 지목이 '답'이므로 농지 전용 허가 없이는 다른 용도로의 활용이 어렵습니다. 도로접면이 세로한면(불)이라는 점은 건축 허가 시 추가적인 확인과 비용을 발생시킬 수 있습니다. 부정형 토지 형상 또한 개발 효율성을 저해할 수 있는 요인입니다.
경주시는 미래차 및 SMR 산업 유치, 다수의 산업단지 개발 등 긍정적인 개발 호재가 많습니다. 특히 '경주 문산일반산업단지 관리기본계획(변경) 승인' 및 '남경주일반산업단지계획 승인' 등은 지역 산업 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다. 이러한 개발 사업들은 장기적으로 지역의 토지 가치를 상승시킬 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대상 토지가 농림지역에 위치하여 직접적인 개발 수혜를 받기 어렵고, 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 따라서 개발 호재가 대상 토지에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보이며, 신중한 접근이 필요합니다.
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