매물 유형: 토지
분석 번호: 17113
종합 리스크 점수: 40점
대상 토지는 충청남도 천안시 서북구 입장면 흑암리 261-2에 위치한 계획관리지역 '답'으로, 맹지라는 결정적인 단점을 가지고 있어 건축 행위가 극히 제한됩니다. 서버 분석 결과, 건축불가 특수매물 패널티가 적용되어 추정 단가가 산정되었습니다. 주변 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 판정에 유보적인 태도가 필요하며, 다양한 규제와 낮은 개발 잠재력을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.
사용자 제시 매매가 7,100만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 2,179만 원 대비 약 5,079만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 흑암리의 시장 활성도가 낮아 가격 판정이 유보되며, 맹지라는 특수성과 건축불가 패널티가 적용된 점을 고려할 때, 제시가는 추정가 대비 가격적 메리트가 있을 수 있으나 시장 검증이 어렵습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 68점의 천안시 서북구 성환읍 대홍리 1** 토지입니다. 이 사례는 2024년 8월에 5억 7,880만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 보정 후 평당가는 91만 원입니다. 대상 토지(2344㎡)에 대입 시 환산 총액은 6억 4,345만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도지역, 도로 조건 보정 계수는 1.000이 적용되어 완전 매칭으로 판단되었으며, 시점 보정 계수 또한 1.000이 적용되었습니다. 호재 보정은 건축불가 매물로 인해 미적용되었습니다.
천안시 서북구의 지가지수는 전반적으로 보합세 또는 하락세를 보이지만, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 잠재적인 수요는 존재합니다. 그러나 대상 토지는 맹지라는 치명적인 단점과 다양한 규제로 인해 개발이익 창출에 한계가 명확합니다. 인근에 트루엘 시그니처 천안역, 천안 일봉공원 호반써밋 센트럴파크 등 8,617세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 지역 내 토지 시장에 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 호재와 연계된 가치 상승을 기대하기는 어려우며, 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.
대상 토지는 맹지라는 물리적 하자가 가장 큰 리스크입니다. 이는 건축 행위를 불가능하게 하거나, 막대한 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 부정형의 완경사 지형은 토목 공사 시 비용 증가 요인이 됩니다. 제한보호구역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등 복합적인 규제는 토지의 활용도를 더욱 제한하는 법적 하자로 작용합니다.
대상 토지의 미래 성장 전망은 매우 제한적입니다. 맹지 특성상 개발 잠재력이 낮고, 주변 법정동의 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기 어렵습니다. 천안시의 전반적인 인구는 증가 추세이나, 대상 읍면동인 입장면의 인구는 정체 상태입니다. 인근 대규모 주택 공급 예정은 토지 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 규제 완화나 도로 개설 등 획기적인 변화가 없다면, 현 상태로는 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. '천안시, 민선 9기 77대 프로젝트 본격 추진' 등 지역 개발 호재 뉴스가 있으나, 대상 토지에 직접적인 영향을 미 미칠지는 불확실합니다.
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