매물 유형: 토지
분석 번호: 17116
종합 리스크 점수: 59점
대상 토지는 농림지역 내 '답'으로 개발 용도에 제약이 있으나, 인근에 다양한 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 잠재 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 판정이 유보되며, 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 유사한 수준으로 판단됩니다. 매수 전 토지이용계획 및 건축 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3,193만 원과 비교 시 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 대상 토지가 속한 흥선리 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 판정이 유보되며, 시장 검증이 어려울 수 있습니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 청도군 이서면 흥선리 5**에 위치하며, 대상지로부터 약 800m 이내 거리에 있습니다. 지목과 용도지역이 '답'과 '농림지역'으로 대상지와 동일하여 높은 유사도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 2월로 7개월 전 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 면적 보정 시 대상 토지(887㎡)가 사례 평균(674㎡)보다 커서 0.984의 감가 계수가 적용되었습니다. #1 사례는 575㎡ 면적에 1,577만 원에 거래되었고, #2 사례는 772㎡ 면적에 2,423만 원에 거래되었습니다. 이들을 대상 토지에 보정하여 대입한 총액은 각각 2,634만 원으로 산출되었습니다.
청도군 지역 경제는 '청도 자연드림파크 일반산업단지' 조성 및 '청(춘)려(유)도원(DO-ONE) 조성사업' 등 대규모 개발 사업으로 인해 장기적으로 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다. 이러한 사업들은 인구 유입과 지역 경제 성장을 견인할 수 있으며, 이는 토지 가치 상승으로 이어질 수 있습니다. 다만, 현재 청도군 내 미분양 주택이 31세대로 유지되고 있으며, 순수 토지 거래 필지수는 하락 추세를 보여 단기적인 시장 활성도는 낮은 편입니다. 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 있을 수 있습니다.
대상 토지는 '농림지역' 및 '농업보호구역'에 위치하여 개발 행위에 대한 규제가 강합니다. 또한, 토지 형상이 부정형이고 도로 접면이 세로한면(불)이어서 건축 시 진입로 확보 및 효율적인 토지 이용에 어려움이 있을 수 있습니다. 이러한 규제와 물리적 특성은 개발 잠재력을 저해하는 주요 리스크 요인입니다.
대상 토지의 향후 6개월 시세 전망은 '보합'으로 판단됩니다. 용도지역별 지가지수와 지역별 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 순수 토지 거래 필지수는 하락 추세를 보이고 있기 때문입니다. 다만, '청도 자연드림파크 일반산업단지' 및 '청(춘)려(유)도원 조성사업'과 같은 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 '경북청도 행복주택'과 '청도 고수리 공동주택 신축공사' 등 총 86세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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