경기도 용인시 기흥구 동백동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17122

종합 리스크 점수: 64점

AI 요약 평가

본 매물은 용인시 기흥구 동백동에 위치한 자연녹지지역 임야 3필지 일괄 매물로, 용인 반도체클러스터 및 GTX 개통 등 지역 내 주요 개발 호재의 직접적인 영향을 받을 수 있는 잠재력을 가졌습니다. 다만, 동백동의 토지 시장 활성도가 낮은 편이며, 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 높은 수준으로 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 매수 시 인허가 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.84x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.7% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 용인시 반도체클러스터 지정 본격화, GTX 개통 등 굵직한 개발 호재가 다수 존재하며, 성장관리계획구역으로 지정되어 장기적인 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 추가적인 절차가 필요합니다.
• 거래량: 5점 — 동백동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 7건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 참고 산정」 구간입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.2% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 58.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (직접비교(Tier) 기반 분석)
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '임야' — 농·임야 활용 제약. 중첩규제 5건 (성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 3점 — 토지 형상(지형)은 '자루형'형으로, 대지 활용도가 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 65억 원은 동일수급권 실거래 median 배율(1.20배)을 적용한 추정 토지가 77억 5,887만 원 대비 약 12억 5,887만 원 낮은 수준입니다. 이는 추정가 대비 약 16.2% 낮은 가격으로, 가격적인 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다. 다만, 동백동의 토지 시장 활성도가 '활성화되지 않음'으로 판정되어, 추정가에 대한 시장 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 용인시 기흥구 마북동 1**번지 임야(자연녹지지역)가 2025년 11월에 7,668㎡ 면적에 161억 2,834만 원에 거래되었습니다. 평당가는 682만 원이며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 유사도 96점으로 높은 편이나, 단일 사례이므로 교차 검증이 필요합니다. 면적, 용도, 도로 보정 계수는 모두 1.000으로, 비교 사례와 대상 매물의 조건이 유사하여 추가 보정은 없었습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 적용되지 않았습니다.

심층 분석

용인시 기흥구는 '용인 1,315만㎡ 반도체클러스터 지정 본격화'와 'GTX 개통' 등 대규모 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 환경은 긍정적입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 부담이 있으며, 건설공사비 지수 또한 높아 원가 상승 압박이 존재합니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있습니다. 대상 매물은 자연녹지지역 임야로, 개발 시 용도변경 및 인허가 절차가 복잡할 수 있으나, 장기적인 관점에서 개발 호재의 영향을 받을 경우 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

대상 매물은 3필지 모두 임야이며 자연녹지지역에 위치하여, 개발 행위 시 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다. 토지 형상이 자루형이고 지형이 완경사라는 점은 개발 효율성에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 추가적인 행정 절차와 시간이 소요될 수 있는 점이 리스크로 작용합니다. 주변에 용인성남고속도로가 인접해 있어 소음 등의 환경적 요인도 고려해야 합니다.

용인시 기흥구는 '용인 반도체클러스터'와 'GTX-A 개통' 등 메가톤급 개발 호재가 집중된 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다. 특히 동백신봉선 계획이 인접해 있어 교통 접근성 개선에 대한 기대감이 있습니다. 인근에 8,613세대의 대규모 주택 공급 예정 물량(상하동 라포레어정, 영통역자이 프라시엘, 용인 푸르지오 원클러스터 등)이 존재하여, 향후 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 동백동의 토지 시장 활성도가 낮고 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높은 점은 단기적인 시장 불안정 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 호재와 연계된 투자 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

현장 체크리스트

• 3필지 일괄 매매 시 합필 가능 여부 및 절차, 소요 기간을 용인시청에 문의하여 확인하십시오.
• 자연녹지지역 내 건축 행위 시 용인시 도시계획조례상 실제 적용되는 용적률 및 건폐율을 확인하고, 건축 가능한 연면적을 산정하십시오.
• 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 허가 대상 여부 및 허가 절차, 필요 서류 등을 용인시청 토지정보과에 문의하여 확인하십시오.
• 자루형 토지 형상 및 완경사 지형이 실제 개발 계획에 미치는 영향을 전문가와 상의하고, 진출입로 확보 및 토목 공사 비용을 추정하십시오.
• 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 지상권, 지역권 등 등기부등본상 권리 관계를 면밀히 확인하여 잠재적 리스크를 파악하십시오.

최종 판정

조건부 매수