매물 유형: 토지
분석 번호: 17134
종합 리스크 점수: 69점
본 매물은 제2종일반주거지역에 위치하며, 국토계획법상 용적률 법정 상한 대비 194.65%p의 개발 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 곡반정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 호재가 있으나, 대출금리 상승 및 건설공사비 증가가 투자 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 10억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 10억 9,629만 원과 비교할 때 유사한 수준으로 판단됩니다. 그러나 곡반정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮으므로 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 5억 6,573만 원 ~ 최고 7억 2,992만 원)은 시장 활성도가 낮은 지역의 교차 검증 참고 자료로 활용됩니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 제2종일반주거지역 '대' 지목의 토지로, 대상지와의 유사도가 높은 편입니다. #1 사례(세류동, 2023.12 거래, 159㎡)는 5억 6,573만 원으로 보정되었으며, #2 사례(세류동, 2025.8 거래, 236.1㎡)는 5억 9,947만 원으로 보정되었습니다. #3 사례(세류동, 2026.3 거래, 317.2㎡)는 7억 2,992만 원으로 보정되었고, #4 사례(세류동, 2025.8 거래, 117㎡)는 6억 1,065만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 대상지로부터 1.4km~2.4km 내에 위치하며, 시점 보정 및 면적 보정이 적용되었습니다. 감점 사유는 주로 공시지가 비율 및 시점 차이로 인한 것입니다.
통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 편으로 유동성 공급 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 될 수 있습니다. 건설공사비 지수 또한 높아 원가 상승 압력이 존재합니다. 수원시 미분양 현황은 74세대로 낮은 수준이나, 엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드 등 인근에 7,850세대의 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 서수원 첨단산업 거점 추진 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 투자 요인으로 작용할 수 있습니다.
현재 건물은 2002년 준공된 24년 경과 단독주택으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 내진설계 미적용 건물로 확인되어 향후 건축물 안전성 측면에서 보강이 필요할 수 있습니다. 사진이 없어 물리적 하자 여부는 직접 확인이 필요합니다.
수원시 권선구의 지가지수는 하락 추세, 이용상황별 지가지수는 보합 추세를 보이며, 순수토지 거래 필지수도 하락하고 있습니다. 이는 단기적인 토지 시장의 활성도가 위축될 수 있음을 시사합니다. 그러나 서수원 첨단산업 거점 추진, 수원시-주하이시 반도체 기업 교류 확대 등 지역 개발 호재가 꾸준히 발표되고 있어 장기적으로는 긍정적인 개발 압력을 받을 수 있습니다. GTX-C 연장 남부노선 등 교통 인프라 계획도 잠재적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있으나, 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다. 인근 대규모 주택 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
보류