매물 유형: 토지
분석 번호: 17144
종합 리스크 점수: 69점
본 토지는 평택시 동삭동에 위치한 제1종일반주거지역 대지로, 주변에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다. 그러나 동삭동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 제시된 매매가 11억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 13억 3,851만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나, 시장 검증이 어려우므로 신중한 접근이 필요합니다. 인근에 대규모 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 주거 환경 변화 및 토지 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 11억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 13억 3,851만 원 대비 약 2억 1,851만 원 낮은 수준입니다. 또한, 유일한 비교사례를 통해 보정 후 대입된 환산 총액 14억 6,800만 원과 비교 시 약 3억 4,800만 원 낮은 수준으로 나타납니다. 그러나 동삭동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 제시가가 추정가 대비 낮은 수준으로 보이나, 시장 검증이 어려우므로 신중한 판단이 필요합니다.
#1 비교사례는 평택시 세교동 5**번지에 위치한 제1종일반주거지역 '대' 지목의 토지로, 대상지로부터 375m 거리에 있습니다. 2026년 2월에 7억 9,605만 원(평당 983만 원)에 거래되었으며, 대상 토지 면적(493.6㎡)을 기준으로 보정 후 환산 총액은 14억 6,800만 원입니다. 면적 보정 계수 0.969가 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 큰 점이 반영되었습니다. 용도지역 및 도로 조건은 대상지와 동일하여 추가 보정은 없었습니다.
평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 이는 지역 전체적으로는 토지 시장에 대한 관심이 유지되고 있음을 보여줍니다. 특히 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙 대비 높아 개발 비용 부담 요인이 존재합니다. 평택시의 미분양 주택은 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 내 공급 부담이 있으며, 이는 향후 주거용 토지 개발에 영향을 미칠 수 있습니다. 인근에 25,473세대의 대규모 분양 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력 변화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 인접 필지와의 경계 문제, 지하 매설물 유무 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특히 소로각지 접면의 경우, 실제 도로 상태 및 건축 허가 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역으로 주거 및 일부 상업시설 개발이 가능한 용도지역입니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%를 기준으로 볼 때, 현재 미등록 상태이므로 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 통복천 정비사업, 평택 서탄/브레인시티 일반산업단지 계획 변경, 평택당진항 항만배후단지 조성사업, 평택~부여~익산 고속도로 개설 등 다수의 개발 호재가 고시되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성이 높습니다. 특히 산업단지 및 항만 개발은 지역 경제 활성화와 인구 유입을 촉진하여 토지 수요를 증가시킬 수 있습니다. 다만, 높은 미분양 현황과 대규모 신규 아파트 공급 예정은 주거용 개발 시 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 인구는 평택시 전체적으로 증가 추세이나 동삭동은 정체 상태로, 개발 계획 수립 시 이러한 인구 동향을 고려해야 합니다.
보류