매물 유형: 토지
분석 번호: 17145
종합 리스크 점수: 69점
대상 토지는 평택시 동삭동에 위치한 제1종일반주거지역의 대지로, 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%를 적용받아 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있으나, 동삭동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증이 어렵습니다. 제시가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교 시 상회하는 수준으로 판단되며, 실제 건축 가능 용적률 및 건폐율은 평택시 도시계획조례를 통해 반드시 확인해야 합니다.
대상 매물의 제시가 9억 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 10억 4,252만 원 대비 낮은 수준입니다. 단, 동삭동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 제시가는 참고 추정가로 활용해야 합니다. 선별된 비교사례 1건의 보정 후 환산 총액 11억 4,338만 원과 비교 시에도 제시가는 하단에 위치합니다.
선별된 비교사례 #1 (평택시 세교동 5**)는 2026년 2월에 7억 9,605만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 944만 원입니다. 대상지와 동일한 제1종일반주거지역의 '대' 지목 토지로, 약 361m 거리에 위치하여 유사도가 높습니다. 면적 보정 계수 0.981이 적용되었는데, 이는 대상지(400.6㎡)가 사례(292.4㎡)보다 면적이 커서 대규모 감가가 반영된 결과입니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시세 변동이 크게 반영되지 않았습니다.
평택시는 최근 12개월간 인구가 17,038명 증가하고 세대수도 꾸준히 늘어나는 등 전반적인 인구 유입이 활발한 지역입니다. 특히, 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 호재가 진행 중이며, 평택당진항 항만배후단지 조성사업 등 대규모 개발 사업이 예정되어 있어 지역 경제 활성화 및 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이고 건설공사비지수 또한 높아 개발 원가 부담이 존재하며, 평택시 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높아 공급 부담이 상존합니다. 이러한 거시경제 환경은 투자 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '대'이며 평지이고 소로한면에 접하고 있어 물리적인 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지이용계획확인서에 명시된 지구단위계획구역 내에서는 건축 행위 시 해당 계획에 따른 상세한 규제를 준수해야 하므로, 계획 변경 가능성 및 건축 제한 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 사진이 없어 육안으로 확인 가능한 균열, 침수 이력 등은 판단하기 어렵습니다.
평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 시장 활성화 조짐이 있습니다. 인근에 지제역 반도체밸리, 브레인시티 등 대규모 아파트 분양 예정 물량(총 25,473세대)이 다수 존재하여 향후 인구 유입 및 주거 수요 증가에 따른 토지 개발 압력이 높아질 수 있습니다. 이러한 공급 물량은 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있으나, 단기적으로는 경쟁 심화 요인이 될 수도 있습니다. 평택~부여~익산(서부내륙)고속도로 개설 등 교통 인프라 개선도 접근성을 높여 미래 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
보류