매물 유형: 토지
분석 번호: 17151
종합 리스크 점수: 72점
본 매물은 평택시 죽백동 준주거지역 내 3필지로 구성된 총 4,622.6㎡ 규모의 토지입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 120억 6,656만 원으로, 제시가 90억 8,700만 원과 비교 시 가격 적정성 판정 유보가 필요합니다. 죽백동은 최근 36개월간 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 평택시 전체적으로는 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재가 존재하지만, 지역 내 미분양 물량과 높은 건설공사비 지수는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 90억 8,700만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 120억 6,656만 원 대비 약 24.7% 낮은 수준입니다. 그러나 죽백동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정 유보가 필요하며, 시장 검증이 어렵습니다. 인근 고덕동, 비전동, 서정동 등 활발한 거래가 있는 지역의 토지 및 상권 거래 동향을 참고하여 추가적인 검토가 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 59건의 실거래를 기반으로 한 공시지가 대비 실거래가 배율 중위값 2.10배를 적용하여 대상지의 추정 토지가를 산출하였습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 보정 없이 진행되었습니다.
평택시는 최근 12개월간 인구가 지속적으로 증가하고 있으며, 다양한 산업단지 개발(평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지, 평택첨단복합일반산업단지 등) 및 인프라 확충(평택당진항 항만배후단지, 서부내륙고속도로) 호재가 풍부하여 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 유리하지만, 높은 대출금리와 건설공사비 지수는 개발 원가 부담으로 작용할 수 있습니다. 지역 내 미분양 물량(3,076세대)은 단기적인 공급 부담으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 경계 침범 여부, 인접 토지와의 관계, 지하 매설물 유무 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 다중 필지 일괄 매매의 경우, 각 필지별 특성과 잠재적 하자를 개별적으로 검토하는 것이 중요합니다.
평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성과 고속도로, 항만 등 교통 인프라 확충으로 지속적인 인구 유입과 경제 성장이 기대되는 지역입니다. 대상지는 준주거지역으로 개발 잠재력이 높으며, 주변의 다양한 개발 호재들이 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 죽백동 자체의 낮은 시장 활성도와 지역 내 미분양 물량은 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 개발 계획과 시장 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 향후 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스 등 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어, 이들 사업지의 진행 상황이 주변 토지 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다.
[object Object]
보류