매물 유형: 토지
분석 번호: 17152
종합 리스크 점수: 72점
본 대상지는 경기도 평택시 죽백동에 위치한 2필지 일괄 토지로, 준주거지역에 속하며 합산 면적은 3568.9㎡(1079.6평)입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가는 98억 7,672만원으로, 제시가 91억 8,000만원과 비교 시 가격 적정성 판정 유보가 필요합니다. 죽백동은 최근 36개월간 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 평택시의 지속적인 인구 증가와 다수의 개발 호재는 긍정적인 요인이지만, 높은 미분양 물량과 대출금리 상승은 리스크로 작용할 수 있습니다.
제시가 91억 8,000만원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 98억 7,672만원과 비교 시 약 6억 9,672만원 낮은 수준입니다. 그러나 죽백동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근 고덕동, 비전동, 서정동 등 활성화된 지역의 토지 및 빌딩 거래 동향을 참고하여 종합적인 판단이 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
평택시는 지속적인 인구 증가와 삼성전자 평택캠퍼스, 브레인시티 등 대규모 산업단지 조성으로 지역 경제 활성화 기대감이 높습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락은 긍정적입니다. 그러나 예금은행 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 부담이 있으며, 건설공사비지수 또한 높아 원가 및 분양가 방어에 부담이 될 수 있습니다. 지역 미분양 물량이 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 존재합니다.
대상 토지는 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 지하 매설물, 지반 상태, 토양 오염 여부 등은 현장 확인이 필요합니다. 토지거래계약에관한허가구역, 택지개발지구, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 개발 시 관련 법규 및 절차 준수가 중요하며, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.
평택시의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률 또한 보합 추세입니다. 그러나 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보여 시장의 관심은 증가하고 있습니다. 향후 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘(1,340세대), 평택 브레인시티 한신더휴(991세대) 등 25,473세대에 달하는 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 이는 장기적으로 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지, 평택첨단복합일반산업단지 등 다수의 산업단지 개발 호재는 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 전망됩니다.
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