경기도 화성시 향남읍 평리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17160

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

대상 토지는 경기도 화성시 향남읍 평리에 위치한 일반상업지역의 잡종지입니다. 국토계획법상 높은 용적률 상한을 가지며, 주변에 화성국제테마파크 등 다수의 개발 호재가 있어 개발 잠재력이 우수합니다. 다만, 해당 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시된 추정가를 참고하여 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.71x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2022→2025 연평균 -0.98% — 추세 가산 중립.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로각지' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 일반상업지역에 위치하며, 국토계획법상 높은 용적률 상한을 가지고 있어 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 화성국제테마파크 조성 계획 등 다수의 개발 호재가 존재하여 긍정적인 규제 변화 및 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 실제 적용되는 용적률은 화성시 도시계획조례 확인이 필수입니다.
거래량: 2점 — 해당 법정동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.0% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 29.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 8점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '잡종지' — 농·임야 활용 제약을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 21억 4,200만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 30억 1,879만 원 대비 약 8억 7,679만 원 낮은 수준입니다. 다만, 해당 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 생략됩니다. 대신, 동일수급권 실거래 median 배율(4.11배)을 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다.

심층 분석

화성시의 지가지수는 용도지역별로 하락 추세이나, 이용상황별로는 상승 추세를 보입니다. 지역별 지가변동률은 보합세이며, 순수토지 거래 필지수는 상승하고 있습니다. 국가 거시 지표상 대출금리가 높고 건설공사비지수도 높아 원가 부담이 존재하나, 통화량(M2)이 높고 미분양 현황이 10년 중앙 대비 낮은 점은 긍정적인 요인입니다. 향후 5,338세대의 대규모 주택/아파트 공급이 예정되어 있어, 이는 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

대상 토지는 나대지로 판단되며, 물리적 하자는 없는 것으로 보입니다. 다만, 도로 접면이 소로각지이므로 건축 허가 시 도로 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

대상 토지는 일반상업지역에 위치하며, 화성국제테마파크 조성 계획 등 다수의 개발 호재가 인근에 있어 중장기적인 개발 잠재력이 높습니다. 용적률 갭 분석 결과, 국토계획법상 법정 상한 용적률 1,300%를 기준으로 볼 때 개발 이익 창출 여지가 충분합니다. 그러나 실제 적용 용적률은 조례 확인이 필수이며, 대규모 주택 공급 예정으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 전반적으로 개발 호재와 높은 용도지역의 잠재력을 바탕으로 한 미래 성장 가능성이 있으나, 시장 활성도 및 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.

현장 체크리스트

화성시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율 및 용적률을 반드시 확인하십시오.
소로각지 접면의 실제 도로 폭 및 건축 허가 가능 여부를 화성시청 건축과에 문의하여 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 점검하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 법적 리스크를 확인하십시오.
주변 개발 호재(화성국제테마파크 등)의 진행 상황 및 대상 토지에 미칠 구체적인 영향을 관련 기관을 통해 확인하십시오.
대상 법정동의 토지 시장 활성도가 낮은 점을 고려하여, 주변 유사 지역의 최근 거래 동향을 폭넓게 조사하십시오.

최종 판정

보류