경기도 화성시 영천동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17184

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

본 매물은 화성시 영천동에 위치한 준주거지역 토지로, 사다리형의 평지이며 광대소각 도로에 접해 개발 활용도가 높습니다. 인근에 동탄도시철도, GTX-A 등 다수의 교통 호재가 계획되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 우수합니다. 다만, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가 70억 원은 동일수급권 실거래 기반 추정가 72억 6,504만 원과 판단됩니다. 신규 공급 물량이 다수 예정되어 있어 시장 경쟁 및 시세 파급 효과를 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.96x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다.
• 도로접면: 10점 — 도로접면 '광대소각' — 우수
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 준주거지역으로 개발 잠재력이 높으며, 인근에 동탄도시철도, GTX-A 등 다수의 교통 호재가 계획되어 있습니다. 화성국제테마파크 조성 계획 등 지역 개발 이슈가 활발하여 긍정적인 규제 변화 및 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 실제 적용 용적률 및 건폐율은 화성시 도시계획조례를 통해 추가 확인이 필요합니다.
• 거래량: 3점 — 해당 법정동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.8% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 3.6%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 7점 — 나이스파크 동탄역 주차장 접근(약 1416m) 가능하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 8점 — 용도지역 '준주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 500% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 70억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 72억 6,504만 원과 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 산출된 추정가는 동일수급권 내 유사 토지 거래 경향을 반영한 참고값입니다.

심층 분석

대상지는 준주거지역으로 개발 잠재력이 높으며, 인근에 동탄도시철도, GTX-A 등 다수의 교통 호재가 계획되어 있습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 공급 환경은 긍정적이나, 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인이 존재합니다. 건설공사비지수 또한 10년 중앙 대비 높아 원가 및 분양가 방어에 부담이 될 수 있습니다. 화성시 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편으로 시장 수요는 비교적 안정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자를 판단할 수 없습니다. 현장 방문을 통해 토지 지반 상태, 주변 환경과의 조화, 인접 필지와의 경계 분쟁 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 지하 매설물 유무 및 개발행위허가 이력을 확인하여 예상치 못한 리스크를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

화성시 영천동은 준주거지역으로서 개발 잠재력이 우수하며, 동탄도시철도, GTX-A 등 주요 교통 인프라 확충 계획이 다수 존재하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 화성국제테마파크 조성 계획 등 지역 개발 호재가 활발하게 논의되고 있어 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 인근에 3,703세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 지역 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 및 개발 수요는 유지될 것으로 예상됩니다. 전반적으로 중장기적인 관점에서 투자 가치가 높은 지역으로 평가됩니다.

현장 체크리스트

• 화성시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 용적률과 건폐율을 반드시 확인해야 합니다.
• 대상 토지의 정확한 경계 및 지하 매설물 유무를 현장 확인 및 관련 서류를 통해 검증해야 합니다.
• 광대소각 도로 접면의 실제 폭, 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 지자체 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
• 주변에 계획된 동탄도시철도, GTX-A 등 교통 호재의 진행 단계 및 개통 시점을 면밀히 파악하여 투자 시점을 고려해야 합니다.
• 인근에 예정된 3,703세대의 신규 분양 물량(동탄 그웬 160, 동탄 파라곤 3차, 동탄신도시 금강펜테리움7차 센트럴파크, 동탄2신도시 동탄역 대방 엘리움 더 시그니처, 동탄 꿈의숲 자연앤 데시앙)이 향후 시장에 미칠 영향을 분석하고, 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.
• 대상 토지에 대한 개발행위허가 이력 및 제한사항을 추가적으로 확인하여 개발 잠재력을 면밀히 평가해야 합니다.

최종 판정

보류