매물 유형: 토지
분석 번호: 17193
종합 리스크 점수: 70점
대상지는 평택시 합정동에 위치한 제2종일반주거지역 토지로, 용적률 갭이 존재하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 평택부발선 철도 계획과 같은 간접적인 개발 호재가 있으나, 합정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증이 어렵습니다. 평택시 전체적으로 미분양 물량이 참고 추정 대비 높으나 건설공사비 지수도 상승하여 개발 사업의 수익성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 4억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 4,931만 원과 비교 시 약 4,931만 원 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 3,704만 원 ~ 최고 3억 4,255만 원)과 비교하면 제시가가 스펙트럼 상단을 상회하는 수준입니다. 다만, 대상지가 속한 합정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정 유보가 필요하며, 제시가에 대한 시장 검증이 어렵습니다. 추정가는 참고값으로 활용하시기 바랍니다.
선별된 비교사례 4건은 대상지와 유사한 제1종일반주거지역 '대' 지목 토지들입니다. 유사도 99점의 첫 번째 사례(평택시 합정동 9**)는 2026년 3월에 3억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 용도지역 보정 후 3억 4,255만 원으로 대입됩니다. 유사도 97점의 두 번째 사례(평택시 죽백동 7**)는 2026년 4월 3억 3,500만 원에 거래되었고, 보정 후 2억 7,332만 원으로 대입됩니다. 세 번째 사례(평택시 죽백동 7**)는 2026년 7월 2억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 2억 3,704만 원으로 대입됩니다. 네 번째 사례(평택시 비전동 1***)는 2026년 7월 2억 7,600만 원에 거래되었고, 보정 후 2억 7,174만 원으로 대입됩니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동에 따른 추가 보정은 없었습니다.
평택시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 토지 시장에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 그러나 국가 거시 지표상 가계대출금리가 4.64%로 높은 편이며, 건설공사비지수 또한 137.12로 높아 개발 사업의 금융 비용 및 원가 부담이 가중될 수 있습니다. 특히 평택시 미분양 주택이 3,076세대로 높은 수준을 유지하고 있어, 향후 개발 시 분양 리스크를 고려해야 합니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 점은 유동성 측면에서 긍정적이나, 금리 및 건설공사비 상승 압력은 투자 수익성에 하방 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 건물은 2010년 준공된 16년 경과 단독주택으로, 경량철골구조입니다. 사진이 제공되지 않아 구체적인 물리적 하자는 판단하기 어려우나, 연식에 따른 외벽 균열, 누수, 설비 노후화 등의 가능성이 있습니다. 매수 전 반드시 전문가를 통한 건물 정밀 진단이 필요하며, 특히 지하층 침수 이력이나 대지 경계 분쟁 여부도 확인해야 합니다. 내진설계가 미적용된 점도 고려해야 할 부분입니다.
대상지는 제2종일반주거지역으로 용적률 갭이 200.64%p 존재하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 평택부발선 철도 계획(212m, 도보 약 3분)은 향후 교통 접근성 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 아직 계획 및 추진 단계로 개통 시점의 불확실성이 존재합니다. 평택시에는 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 브레인시티 푸르지오 등 25,473세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여, 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지, 평택첨단복합일반산업단지 조성 등 다양한 산업단지 개발 호재는 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 합정동의 낮은 시장 활성도는 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다.
보류