경기도 시흥시 장현순환로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1720

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

시흥능곡역모아미래도에듀포레 아파트는 준공 6년차의 신축급 단지로, 인근 지역의 활발한 재건축 및 도시개발 호재에 힘입어 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내 시장 분위기가 양호합니다. 다만, 향후 인근 지역에 5,098세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 최근 시흥대야3 영남아파트 재건축 정비사업 준공인가 고시 등 주변 개발 호재가 활발하며, 광명시흥 도시첨단산업단지계획 변경 승인 고시 등 긍정적인 개발 소식이 많아 규제 전망은 양호합니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 6년차 아파트로, 사진상으로 외벽 균열이나 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등 심각한 노후 징후는 보이지 않을 것으로 예상됩니다. 비교적 신축에 가까워 건물 상태가 양호할 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 0.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 56건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 0곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 34.1% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 6년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 6,863만 원에서 6억 694만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 단지의 신축급 컨디션, 그리고 주변 개발 호재가 가격에 일부 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 10건은 모두 대상지와 동일 단지인 시흥능곡역모아미래도에듀포레의 거래이며, 전용면적 105.9694㎡로 대상지와 거의 동일합니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역이 반영되었습니다. 모든 사례의 유사도 점수는 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례별 보정 후 대입 총액은 5억 6,863만 원에서 6억 694만 원 사이로 형성되어 있습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례는 2026년 6월 59,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정을 거쳐 5억 9,894만 원으로 대입 가치가 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 6억 원과 유사한 수준입니다.

심층 분석

시흥능곡역모아미래도에듀포레는 준공 6년차의 신축급 대단지 아파트로, 단지 경쟁력이 우수합니다. 인근에 가온근린공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 시립장현모아미래도어린이집 등 교육 시설이 가까워 주거 환경이 양호합니다. 시흥시의 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세와 활발한 거래량은 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 다만, 향후 예정된 대규모 신규 공급 물량은 중장기적인 관점에서 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

대상 아파트는 2020년 준공되어 건물 나이 6년차로, 재건축 연한인 30년까지는 약 24년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.

시흥시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 장현동은 거래 활성도가 높은 지역입니다. 인근에 시흥대야3 영남아파트 재건축 정비사업 준공인가 등 개발 호재가 많아 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 그러나 향후 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 단기적으로는 긍정적인 시장 분위기가 유지될 것으로 보이나, 장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수의 정확한 위치와 향(남향으로 표기되었으나 현장 확인 필요)을 확인하여 일조량 및 조망권을 평가해야 합니다.
주차장 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 현장에서 직접 확인하고, 특히 특정 시간대 주차 혼잡도를 파악해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공용 관리비 등 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설(키즈카페, 육아용품나눔터, 방과후교실 등)의 실제 운영 현황 및 이용률을 확인하여 주거 만족도에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
인근 학교(시립장현모아미래도어린이집 등)와의 실제 통학 거리 및 안전성을 확인하고, 자녀가 있다면 학군 만족도를 점검해야 합니다.
주변 공원(가온근린공원 등) 및 상업시설(CU 장현베스트점 등)의 접근성과 실제 이용 편의성을 현장에서 확인해야 합니다.

최종 판정

매수