경기도 안성시 옥산동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17209

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종전용주거지역에 위치하며 나대지 상태로 건축 활용도가 양호하고, 평택부발선 및 고속도로 건설 등 장기적인 개발 호재를 보유하고 있습니다. 다만, 대상지가 속한 옥산동의 토지 시장 활성도가 매우 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 지역 인프라 개선 및 인구 유입이 기대되나, 토지거래허가구역 등 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 평지 지형과 소로각지 도로접면을 갖추고 있어 건축 활용도가 양호합니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 100%로 단독주택 등의 건축에 적합하며, 인근에 다수의 개발 사업 고시가 있어 장기적인 관점에서 개발 압력이 존재합니다.
시장 활성도: 3점 — 대상지가 위치한 옥산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다. 이는 매수 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.78x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.74% — 추세 가산 중립.
교통 접근성: 6점 — 주변에 지하철역은 없으나, 평택부발선(계획·추진 중)이 약 1.3km 거리에 위치해 향후 교통 인프라 개선 가능성이 있습니다. 도로접면은 소로각지로 차량 접근성은 양호합니다.
주변 인프라: 7점 — 아양4공원, GS25 옥산주공점, 행복한어린이집 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.
미래 가치: 7점 — 안성시 전반적으로 지가지수 보합세 및 순수토지 거래 필지수 상승 추세에 있으며, 태안~안성 고속도로 및 JTX 조기 추진 등 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 또한 인근에 2,918세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 지역 전반의 주거 인프라 개선 및 인구 유입이 기대됩니다.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로각지' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제1종전용주거지역으로 용도지역상 개발 제한이 존재하나, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따라 변화 가능성이 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요하며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 속해 일부 개발 제약이 따를 수 있습니다.
거래량: 2점 — 옥산동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.5% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 21.9%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '제1종전용주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 5건 (도시지역, 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 2억 8,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 5,836만 원 대비 약 7,836만 원 낮은 수준입니다. 이는 추정가 대비 가격적 메리트가 있을 수 있으나, 대상지가 위치한 옥산동의 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮은 지역의 경우, 추정가와 제시가의 차이만으로 가격의 적정성을 단정하기 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 추정가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용하여 산출되었습니다.

심층 분석

안성시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 시장의 관심이 점차 증가하고 있음을 시사합니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 환경은 양호하나, 대출금리 및 건설공사비지수가 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담은 존재합니다. 인근에 안성당왕(B-1) 경남아너스빌 하이스트 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 지역 인구 유입 및 주거 환경 개선이 기대되나, 이는 동시에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상지는 제1종전용주거지역으로 주거용 개발에 적합하며, 나대지 상태로 즉시 개발이 가능하여 투자 가치가 있습니다.

대상 토지는 나대지 상태로 물리적인 건물 하자는 없으나, 지적도상 경계 불분명 또는 지하 매설물 존재 여부 등 토지 자체의 잠재적 리스크는 현장 확인이 필요합니다. 소로각지 접면의 실제 도로 폭과 포장 상태를 확인하여 건축 허가 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 규제 사항이 존재하므로, 이로 인한 개발 제약 가능성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 안성시의 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 상승 추세를 보이고 있어 시장의 관심은 점진적으로 증가할 것으로 예상됩니다. 태안~안성 고속도로 및 JTX 조기 추진 등 광역 교통망 확충 계획과 안성 산업단지 지정 계획은 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 대상지 법정동의 시장 활성도가 매우 낮아 단기적인 가격 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 인접 토지와의 관계를 지적도 및 현장 측량을 통해 확인하여 경계 분쟁 소지를 사전에 방지해야 합니다.
소로각지 접면의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 안성시 도시계획조례를 통해 대상지에 적용되는 실제 건폐율 및 용적률을 확인하여 건축 가능 여부와 규모를 정확히 파악해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 토지거래계약에관한허가구역 지정에 따른 거래 절차 및 허가 요건을 안성시청에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등)의 유무 및 위치를 확인하여 향후 건축 공사 시 발생할 수 있는 추가 비용이나 공사 지연 리스크를 점검해야 합니다.
인근에 예정된 안성당왕(B-1) 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음(민간임대)2BL 등 대규모 아파트 단지 개발 계획이 대상 토지의 장기적인 가치에 미칠 영향을 분석하고, 주변 개발 호재(평택부발선, 고속도로 등)의 진행 단계와 개통 시점 불확실성을 고려한 투자 전략을 수립해야 합니다.

최종 판정

보류