매물 유형: 토지
분석 번호: 17212
종합 리스크 점수: 69점
대상 토지는 평택시 세교동에 위치한 제1종일반주거지역 대지로, 세아초등학교 인근에 있어 주거 환경이 양호합니다. 평택 브레인시티, 평택 서탄 일반산업단지 등 대규모 개발 호재가 인접해 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 세교동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단에 유보적인 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가와 비교하여 판단해야 합니다.
제시된 매매가 3억 6,900만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 9,241만 원 대비 약 2,341만 원 낮은 수준입니다. 단, 세교동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단은 유보적입니다. 비교사례 1건을 통한 보정 후 대입가치 5억 4,439만 원과 비교하면 제시가는 상당히 낮은 수준에 해당합니다. 이는 시장 활성도가 낮은 지역의 특성상 가격 검증이 어렵기 때문으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 평택시 세교동 5**번지 토지입니다. 2026년 2월에 7억 9,605만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 816만 원입니다. 대상 매물과의 거리는 681m로 인접하며, 용도지역 및 지목이 제1종일반주거지역 '대'로 동일합니다. 면적은 292.4㎡로 대상지(220.5㎡)보다 크며, 면적 보정 계수 1.017이 적용되어 대상지에 대한 소규모 할증이 반영되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 7개월 전 거래임에도 지가변동률에 큰 변화가 없었음을 나타냅니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 환산 총액은 5억 4,439만 원입니다.
평택시 전반의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 거래 활성도가 점진적으로 개선되고 있습니다. 특히 평택시의 인구는 최근 12개월간 17,038명 증가하여 실거주 수요 유입이 꾸준히 이루어지고 있습니다. M2 통화량이 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 평택시의 미분양 주택은 10년 중앙값 대비 높은 수준으로, 향후 인근에 예정된 25,473세대의 대규모 신규 공급(지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 평택 브레인시티 한신더휴 등)은 지역 시장에 경쟁 및 시세 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 대상지는 제1종일반주거지역으로 주거 개발에 적합하며, 인근 학교 및 공원 등 생활 인프라가 양호하여 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.
제공된 데이터만으로는 물리적 하자에 대한 정보가 없어 판단이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 인접 대지와의 경계 문제, 주변 환경 오염 여부 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
대상지는 제1종일반주거지역으로 주거 개발에 적합하며, 평택시의 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재(평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 등)는 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다. GTX-C 연장 남부노선(계획·추진 중)이 약 1.1km 거리에 있어 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감도 있습니다. 다만, 세교동의 토지 시장 활성도가 낮고, 평택시 전반의 미분양 물량 및 대규모 신규 공급 예정은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있습니다. 규제 측면에서는 토지거래계약에관한허가구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 방향성이 명확하지만, 가축사육제한구역으로 일부 제약이 있을 수 있습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률은 200%로 주거용 개발에 충분한 수준이나, 실제 적용 용적률 및 건폐율은 평택시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 개발 호재와 인구 유입에 따른 가치 상승 가능성이 있으나, 단기적인 시장 상황과 지역 내 낮은 거래 활성도를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. **[향후 6개월 시세 전망] 보합**
보류