매물 유형: 아파트
분석 번호: 1722
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 인근 지역의 꾸준한 개발 호재와 미분양 감소 추세가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 매매가격지수와 전월세수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 양호합니다. 다만, 향후 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 7억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 7억 5,405만 원에서 8억 795만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하위권에 해당합니다. 이는 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 가격적인 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지인 호반베르디움더프라임(1차)의 84.6742㎡ 면적 거래이며, 최근 1~5개월 이내에 거래된 건들입니다. 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 미미한 변동을 보였으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000이 적용되어 대상 매물과 매우 유사한 조건임을 나타냅니다. 이 중 최고가 사례는 2026년 5월 19층 거래로 보정 후 대입 총액 8억 795만 원, 최저가 사례는 2026년 2월 3층 거래로 보정 후 대입 총액 7억 5,405만 원입니다.
대상 단지는 준공 9년차로 비교적 신축에 해당하며, 580세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 꿈자람공원, 세븐일레븐 등 편의시설과 꿈나래어린이집 등 교육시설이 위치하여 생활 인프라가 양호합니다. 시흥시의 매매수급동향 및 거래량 상승세는 투자 가치에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 현재 건물 나이가 9년입니다. 재건축 연한인 30년까지 21년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 없습니다. 용적률 갭은 270.13%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 현재 시점에서는 재건축을 통한 개발이익을 기대하기 어렵습니다.
시흥시의 아파트 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 미분양 물량도 지속적으로 감소하고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 그러나 대야3 영남아파트 재건축 정비사업 준공 및 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 증가로 인한 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 신규 공급 물량의 입주 시기 및 시장 반응을 면밀히 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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