매물 유형: 토지
분석 번호: 17230
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 제2종일반주거지역에 위치하며, 35년 경과된 단독주택이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 수원시 권선구 구운동은 지역 내 토지 거래 활성도 3위로 환금성이 우수하며, 신분당선 호매실연장 및 GTX-C 노선 등 교통 호재가 계획되어 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 구운동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 검증이 어려우므로, 제시된 추정가는 참고값으로 활용하고 현장 확인 및 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 7억 2,023만 원 대비 약 7,023만 원 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 1,865만 원 ~ 최고 7억 444만 원, 중앙값 4억 7,763만 원)과 비교하면 제시가는 스펙트럼 상단에 위치하지만, 동일수급권 추정가보다는 낮은 수준입니다. 다만, 구운동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 참고 추정가 대비 합리적인 수준으로 보이나, 시장 검증이 어려움을 인지해야 합니다.
선별된 6건의 비교사례는 대상지로부터 867m~2080m 거리에 위치하며, 2023년 12월부터 2026년 2월까지 거래된 제1종일반주거지역 '대' 지목 토지들입니다. 유사도 점수는 77점에서 99점까지 분포합니다. 각 사례는 대상지와의 면적 및 용도지역 차이에 따라 보정 계수가 적용되었습니다. 예를 들어, 유사도 91점의 수원시 권선구 서둔동 1** 사례는 대상지보다 면적이 크고 용도지역이 낮음에도 불구하고 보정 후 대입 총액이 7억 444만 원으로 높게 나타났습니다. 이는 해당 사례의 평당가가 상대적으로 높았기 때문입니다. 반면, 유사도 78점의 수원시 권선구 서둔동 2** 사례는 보정 후 대입 총액이 2억 1,865만 원으로 가장 낮게 산출되었습니다. 이러한 스펙트럼은 대상지의 잠재적 가치 범위를 이해하는 데 도움이 됩니다.
수원시 권선구는 첨단산업 거점 추진 및 이노베이션밸리 조성 등 지역 경제 활성화를 위한 다양한 노력이 진행 중입니다. 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 편으로 유동성 공급 측면에서는 긍정적이나, 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 활용 및 매수 부담 요인이 될 수 있습니다. 건설공사비지수 또한 10년 중앙값 대비 높아 향후 개발 시 원가 부담이 증가할 수 있습니다. 지역 내 미분양 현황은 10년 중앙값 대비 낮은 편으로 주택 시장의 공급 부담은 제한적입니다. 구운동의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 전반적으로 개발 호재와 유동성 측면에서는 긍정적이나, 금리 및 공사비 상승은 투자 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 건물은 1991년 준공된 35년 경과된 단독주택으로, 노후화로 인한 물리적 하자가 발생할 가능성이 있습니다. 벽돌구조 건물은 시간이 지남에 따라 외벽 균열, 방수층 손상으로 인한 누수, 단열 성능 저하 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 내진설계가 미적용된 건물로 지진 발생 시 구조적 취약성이 존재합니다. 현장 방문 시 건물 외벽, 지붕, 지하층의 습기 및 누수 흔적, 내부 마감재 상태, 배관 노후화 여부 등을 면밀히 확인하여 추가적인 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 특히, 지하층의 경우 침수 이력을 반드시 확인해야 합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 용도지역별 지가지수는 하락 추세, 순수토지 거래 필지수도 하락 추세를 보이고 있으나, 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 구운동은 권선구 내 거래 활성도 3위로 양호한 편이며, 신분당선 호매실연장 및 GTX-C 노선 등 교통 인프라 확충 계획은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 또한, 서수원 첨단산업 거점 추진 및 탑동 이노베이션밸리 조성 등 지역 개발 호재는 미래 가치를 높이는 요인입니다. 그러나 7,850세대에 달하는 인근 신규 주택 공급 예정 물량(엘리프 한신더휴 수원, 매교역 팰루시드, 영통자이 센트럴파크 등)은 단기적으로 시장 경쟁을 심화시키고 토지 개발 압력에 영향을 줄 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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