경기도 평택시 지산동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17234

종합 리스크 점수: 64점

AI 요약 평가

대상 토지는 자연녹지지역 내 도로 지목으로, 개발에 대한 규제와 제약이 존재합니다. 평택시 전반의 다양한 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적이나 지산동의 낮은 시장 활성도로 인해 가격 적정성 판단에 유보적인 접근이 필요합니다. 인근 대규모 주택 공급 예정 물량은 장기적인 시장 환경에 영향을 미 미칠 수 있으므로 주의 깊은 검토가 요구됩니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 6점 — 지목이 '도로'인 부정형 평지 토지로, 국토계획법상 법정 상한 용적률은 50%입니다. 실제 적용 용적률은 평택시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서 확인이 필요하며, 도로 접면 조건(세로한면(가))을 고려할 때 건축 가능 용적률은 조정될 수 있습니다. 주변에 신축 및 증축 인허가 이력이 다수 확인되나, 대상지 지목이 도로인 점은 개발 시 용도변경 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.
시장 활성도: 4점 — 지산동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건으로 시장 활성도가 낮은 편입니다. 이는 가격 적정성 판단에 어려움을 줄 수 있습니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없으나, GTX-A 노선(계획/추진 중)이 반경 1.5km 이내에 위치하여 향후 교통 여건 개선의 잠재력이 있습니다. 다만, 개통 시점 및 진행 단계의 불확실성을 고려해야 합니다.
주변 공급 리스크: 5점 — 평택시 내 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 인근 지역에 25,473세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적으로 토지 개발 압력 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 브레인시티 푸르지오 등 대단지 공급이 집중되어 있습니다.
지가 변동률: 6점 — 평택시의 최근 지역별 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 이는 시장의 관심이 유지되고 있음을 시사합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.74x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.89% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 자연녹지지역 및 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 평택시 내 다양한 개발 호재(산업단지, 항만배후단지, 고속도로 등)가 다수 진행 중이므로 장기적인 관점에서 개발 압력은 존재합니다.
거래량: 3점 — 지산동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 3건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.3% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 25.5%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '자연녹지지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 특수지목 '도로' — 활용·거래 제약. 중첩규제 4건 (비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

대상 토지의 제시가 2억 8,400만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 8,140만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 지산동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 정확한 검증이 어려우므로, 제시가와 추정가 간의 차이만으로 가격적 메리트를 단정하기는 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 제공되지 않습니다. 동일수급권 실거래 기반 median 배율(4.38배)을 적용한 추정 토지가를 기준으로 분석되었습니다.

심층 분석

평택시는 최근 인구수가 지속적으로 증가하고 있으며, 다양한 산업단지(평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지, 평택첨단복합일반산업단지 등) 및 항만배후단지 개발 호재가 다수 진행 중입니다. 이는 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 높은 대출금리와 건설공사비 지수는 투자 비용 부담으로 작용할 수 있으며, 지역 내 높은 미분양 세대수는 공급 과잉 리스크를 내포하고 있습니다. 대상지는 지목이 도로이고 자연녹지지역에 위치하여 직접적인 개발 이익 실현까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

대상 토지는 지목이 '도로'이며, 토지 형상이 부정형입니다. 이는 향후 개발 시 토지 활용 효율성을 저하시키거나 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있는 물리적 하자 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 세로한면(가)의 도로 접면 조건은 건축 허가 시 도로 요건 충족 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 사진이 제공되지 않아 현장 기반의 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.

평택시의 지가지수 및 토지거래 필지수는 보합 또는 상승 추세를 보이며 긍정적인 시장 신호를 주고 있습니다. 특히 GTX-A 노선 연장 계획과 다수의 산업단지 개발은 장기적인 관점에서 대상 토지의 가치 상승 잠재력을 높이는 요인입니다. 그러나 지산동의 낮은 시장 활성도와 대규모 신규 주택 공급 예정 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있습니다. 자연녹지지역 및 다양한 규제에 묶여 있어 즉각적인 개발 이익보다는 장기적인 관점에서의 투자 접근이 필요하며, 규제 완화 또는 개발 계획 편입 여부가 미래 가치에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 지목이 '도로'인 점을 고려하여, 실제 건축 행위 가능 여부 및 용도변경 절차, 소요 비용에 대해 평택시청 관련 부서에 반드시 확인하십시오.
도로 접면 '세로한면(가)'의 실제 도로 폭과 포장 상태, 건축법상 도로 요건 충족 여부를 현장 방문 및 지자체 건축과를 통해 확인하십시오.
비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 건축물의 높이 제한 등 개발 행위에 추가적인 제약이 있을 수 있으므로, 관련 규제를 면밀히 검토하십시오.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 토지 취득 시 허가 대상 여부 및 절차를 사전에 확인하십시오.
자연취락지구로 지정되어 있으나, 자연녹지지역 내에서의 개발 행위 제한 사항 및 건폐율·용적률 적용 기준을 평택시 도시계획조례를 통해 상세히 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용 및 공사 난이도를 예측하십시오.

최종 판정

보류