매물 유형: 아파트
분석 번호: 1724
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 10년차의 비교적 신축 단지로, 시흥시의 매매수급동향 및 전월세 가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기 속에 있습니다. 특히 동일 단지 내 유사 평형의 거래가 활발하여 시장 유동성이 양호합니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 5,873만 원에서 5억 9,644만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 6,000만 원에서 1억 원 가량 높은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 다소 높게 책정되었거나, 매물이 가진 특정 프리미엄(예: 조망, 내부 인테리어 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다. 따라서 제시가는 비교사례 스펙트럼 대비 상위권에 해당한다고 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상지와 동일한 호반베르디움더프라임 단지 내 유사 평형(84.0614㎡ ~ 84.4646㎡)의 매매 거래입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 매우 최근 거래이며, 거리 보정은 0m로 동일 단지 내 거래라는 점에서 유사도가 높습니다. 감점 사유는 주로 층구간 차이(-10점 또는 -20점)로 인해 발생했습니다. 예를 들어, 유사도 90점의 #1 사례는 2026년 6월 12층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 7,996만 원으로 산출되었으며, 유사도 80점의 #9 사례는 2026년 1월 4층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 6,372만 원으로 산출되었습니다. 모든 비교사례는 대상지의 19층보다 낮은 층에서 거래되었으며, 이에 따른 층구간 감점이 적용되었습니다.
대상 단지는 1,206세대의 대단지로, 시흥시 내에서도 거래 활성도가 높은 배곧동에 위치하여 투자 가치가 양호한 편입니다. 인근에 배곧생명공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 시립배곧호반2차어린이집 등 교육 시설이 가까워 주거 환경이 쾌적합니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 향후 배곧서울대학교병원 개원 등 개발 호재가 있으나, 대규모 신규 공급 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 10년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 약 20년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 초기 단계로 판단됩니다.
시흥시의 매매 및 전월세 가격지수가 상승하고 미분양 물량이 감소하는 등 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 변동성이 커질 수 있습니다. 대상 매물의 제시가가 비교사례 대비 높은 점을 고려할 때, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으며, 신중한 접근이 요구됩니다.
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