매물 유형: 토지
분석 번호: 17241
종합 리스크 점수: 72점
본 매물은 화성시 안녕동 근린상업지역에 위치한 나대지로, 국토계획법상 높은 용적률 적용이 가능하여 개발 잠재력이 우수합니다. 주변 화성국제테마파크 등 다양한 개발 호재가 진행 중이나 안녕동은 화성시 내에서도 토지 거래 활성도가 높은 지역입니다. 다만, 해당 법정동의 동일유형 거래가 활성화되지 않아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 참고 추정 대비 낮으나으로 참고할 필요가 있습니다. 실제 적용 용적률 및 건폐율은 화성시 도시계획조례 확인이 필수적입니다.
제시 매매가 24억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 61억 1,655만 원 대비 낮은 수준입니다. 해당 법정동의 동일 유형 토지 거래가 활성화되지 않아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 제시가의 시장 검증이 어려우므로, 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격은 동일수급권 실거래 median 배율 3.25배를 적용한 61억 1,655만 원입니다.
대상지는 근린상업지역에 위치하며, 국토계획법상 높은 용적률 적용이 가능하여 개발을 통한 수익 창출 잠재력이 높습니다. 화성시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 안녕동은 화성시 내 토지 거래 활성도가 높은 지역 중 하나로 환금성 측면에서 긍정적입니다. 다만, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 비용 증가로 이어질 수 있어 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 나대지이므로 건물 관련 하자는 없으나, 지반 상태, 지하 매설물, 토양 오염 여부 등 토지 자체의 잠재적 하자에 대한 현장 조사가 필요합니다.
화성시의 지가지수는 이용상황별로 상승 추세에 있으며, 순수토지 거래 필지수도 상승하고 있어 전반적인 토지 시장은 긍정적인 흐름을 보입니다. 주변 화성국제테마파크 조성 등 대규모 개발 호재는 장기적인 관점에서 대상지의 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 법정동의 동일 유형 거래 활성도가 낮아 단기적인 시장 검증은 어려울 수 있습니다.
매수 고려