매물 유형: 토지
분석 번호: 17248
종합 리스크 점수: 68점
본 매물은 평택역 인근 제1종일반주거지역에 위치한 2필지 토지로, 교통 접근성이 양호하며 주변에 다양한 개발 호재가 존재합니다. 그러나 통복동의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보되며, 제시된 추정가는 참고값으로 활용해야 합니다. 인근 지역의 대규모 주택 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시된 매매가 4억 8,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 5억 1,613만 원과 비교할 때 유사한 수준으로 판단됩니다. 통복동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 제시된 가격은 참고 추정가로 활용하시고, 현장 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 판단을 내리는 것이 중요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 평택시 비전동 1***번지 토지입니다. 2026년 7월에 2억 7,600만 원에 거래되었으며, 면적은 228.2㎡, 용도지역은 제1종일반주거지역으로 대상지와 동일합니다. 대상지 면적(320㎡)을 기준으로 보정 후 환산 총액은 3억 2,300만 원입니다. 이 사례는 대상지로부터 2,255m 거리에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 유사도 70점으로 평가되었으며, 공시지가 비율 및 시점 차이로 인한 감점이 있었습니다.
평택시는 최근 12개월간 인구가 17,038명 증가하고 세대수도 꾸준히 늘어나고 있어 실거주 수요 유입이 지속되고 있습니다. 그러나 통복동 자체의 인구는 정체 상태이며, 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어렵습니다. 향후 지제역 반도체밸리, 평택 브레인시티 등 대규모 아파트 공급 예정 물량이 25,473세대에 달하여 시장 경쟁 심화 및 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높지만, 대출금리와 건설공사비지수가 높아 레버리지 및 원가 부담이 존재합니다. 지역 미분양 주택도 10년 중앙 대비 높은 수준으로 공급 부담이 있습니다.
대상 토지는 나대지 상태로 물리적 하자는 적을 것으로 예상되나, 도로접면이 세로한면(불)로 표기되어 실제 건축 행위 시 도로 확보 및 진출입에 대한 법적, 물리적 제약이 있을 수 있습니다. 지하 매설물 유무, 지반 상태 등은 현장 조사 및 지질 조사를 통해 추가적으로 확인해야 합니다.
평택시 전체적으로 인구 증가와 다양한 개발 호재(GTX-C 연장, 통복천 정비, 산업단지 개발 등)가 긍정적인 요인으로 작용하고 있습니다. 특히 GTX-C 연장 남부노선이 247m 거리에 계획되어 있어 향후 교통 접근성 개선에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 통복동 자체의 낮은 시장 활성도와 인근 대규모 주택 공급 예정 물량은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 개발 호재의 진행 상황과 평택시 전체의 성장세에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 시장 검증은 어렵습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. 향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다.
보류