매물 유형: 토지
분석 번호: 17255
종합 리스크 점수: 61점
본 토지는 자연녹지지역에 위치하며, 최근 36개월간 동일 유형 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 그러나 용인 반도체클러스터, GTX-C 노선 등 인근의 대규모 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 토지 형상은 사다리형 평지로 개발 잠재력은 보통 수준이나 도로 접면이 세로한면(가)이므로 실제 건축 가능 여부 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.
제시 매매가 1억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 5,180만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 봉명리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 비교사례 1건을 통한 대입 시뮬레이션 결과는 5,036만 원으로, 이는 제시가와 큰 차이를 보이며, 사례 수가 부족하여 참고용으로 활용해야 합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 용인시 처인구 남사읍 통삼리 8**에 위치한 자연녹지지역 임야입니다. 2026년 6월에 230㎡ 면적이 4,134만 원에 거래되었으며, 평당가는 66만 원입니다. 대상지 면적(251㎡)과의 차이를 보정하기 위해 면적 보정 계수 0.995가 적용되었고, 용도 및 도로 조건은 동일하여 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 또한 1.000으로, 최종적으로 대상지에 대입된 환산 총액은 5,036만 원입니다.
용인시 처인구는 반도체 클러스터 지정 및 GTX-C 노선 등 대규모 개발 호재가 집중된 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 공급 측면은 긍정적이나, 대출금리가 높고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 활용 및 개발 원가 부담은 존재합니다. 지역 미분양 주택 수가 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담도 고려해야 합니다.
대상 토지는 지목이 '대'이며 평지이고 도로에 접해 있어 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 도로 접면이 '세로한면(가)'이므로 실제 도로의 유효 폭과 건축법상 진입로 기준 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 비행안전제3구역(전술) 등 개발 제약 요인이 존재하므로 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.
용인시 처인구는 '용인 반도체클러스터 일반산업단지' 지정 본격화, GTX-C 노선 착공 등 굵직한 개발 호재가 다수 예정되어 있어 미래 성장 전망은 긍정적입니다. 특히, '용인 푸르지오 원클러스터' 등 대규모 아파트 공급 계획이 인근에 있어 인구 유입 및 지역 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 대상 법정동인 봉명리의 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대해야 합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 상승 가능성 높음.
보류