경기도 안성시 양성면 미산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17257

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

본 매물은 계획관리지역 내 대지로서 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 인근에 산업단지 개발 및 고속도로 건설 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역 및 성장관리계획구역 등 규제 사항이 존재하며, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 검증에 어려움이 있습니다. 제시가는 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 다소 높은 수준으로 판단되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 8점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 1.12x로, 다소 저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.68% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 토지거래계약에관한허가구역 및 성장관리계획구역 등 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 인근 산업단지 개발 및 고속도로 건설 등의 호재가 있으나, 대상지 직접 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 2점 — 미산리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.3% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 12.5%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 1곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 5건 (토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 4억 2,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 7,321만 원 대비 약 4,679만 원 높은 수준입니다. 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 타당성 검증이 어려우므로, 제시가는 참고값으로 활용하고 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격을 기준으로 판단해야 합니다.

심층 분석

안성시의 지가지수는 전반적으로 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이고 있습니다. 인근에 안성 강문 일반산업단지 계획 변경 승인, 태안~안성 고속도로 건설 추진 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높고 건설공사비지수 또한 높아 개발 비용 부담이 존재합니다. 지역 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편으로 주택 시장의 공급 부담은 적은 편입니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태(지반 침하, 토양 오염 등)를 확인하고, 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 권리 관계상의 하자가 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

안성시 양성면 미산리 지역은 인구 변동이 크지 않아 정체 상태이나, 안성시 전반적으로 산업단지 개발 및 교통망 확충 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히 안성당왕 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음 등 대규모 아파트 공급 예정 물량이 2,918세대에 달하여 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 대상 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 계획관리지역으로서 개발 여지가 있으므로, 향후 개발 계획에 따라 가치 상승이 기대됩니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계 및 인접 토지와의 분쟁 여부를 현장 측량 및 지적도 확인을 통해 확인해야 합니다.
도로 접면 상태(세로한면(가))에 따른 실제 건축 허가 가능 여부 및 건축 시 필요한 도로 폭 확보 여부를 안성시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역 내 토지이므로, 토지 취득 시 허가 요건 및 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다.
성장관리계획구역 내 토지이므로, 향후 개발 시 적용될 수 있는 건축 제한 및 인센티브 등을 안성시 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
인근 개발 호재(고속도로, 산업단지 등)가 대상 토지에 미치는 직접적인 영향 범위와 개발 시기, 그리고 이에 따른 지가 상승 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류