경기도 화성시 팔탄면 덕우리 산 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17259

종합 리스크 점수: 31점

AI 요약 평가

대상지는 계획관리지역 임야로 개발 잠재력은 있으나, 급경사 지형과 세로한면(불) 도로 접면으로 실제 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 화성국제테마파크 조성 등 인근 개발 호재가 긍정적 요인이지만, 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 제시된 가격의 시장 검증이 어렵습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가와 제시가 간 큰 차이가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

교통 접근성: 4점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성이 낮은 편입니다.
주변 인프라: 5점 — 공원 4건, 쇼핑 시설 3건이 있으나, 최근접 쇼핑 시설이 약 1.5km 거리에 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.
개발 잠재력: 6점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으며, 계획관리지역으로 개발 여지가 있으나 급경사 지형과 도로 접면 조건이 불리하게 작용할 수 있습니다.
시장 활성도: 3점 — 해당 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 매우 낮아 가격 검증이 어렵습니다.
가격 타당성: 4점 — 제시가 70억 원은 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가 18억 4,429만 원과 큰 차이를 보여 가격 타당성 검증이 어렵습니다. 시장 활성도가 낮아 추가적인 검증이 필요합니다.
가격 적정성: 1점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 3.79x로, 극단 고평가 구간입니다. 공시지가 2022→2025 연평균 -0.64% — 추세 가산 중립.
도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 화성국제테마파크 조성 등 인근 개발 호재가 존재하나, 급경사 지형 및 세로한면(불) 도로 접면으로 실제 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 용도변경 이력은 드문 편입니다.
거래량: 2점 — 해당 법정동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 279.5%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '임야' — 농·임야 활용 제약을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 70억 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 18억 4,429만 원과 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우며, 가격적 메리트를 판단하기 위해서는 추가적인 개발 가능성 및 규제 완화 여부에 대한 심층 분석이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격을 기준으로 판단해야 합니다. 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정, 시점 보정, 호재 보정 모두 1.000으로 적용되어 비교 사례와 대상지의 특성이 유사하거나 해당 보정 항목에 대한 특이사항이 없어 추가 보정이 이루어지지 않았습니다.

심층 분석

화성시의 지가지수는 상승 추세에 있으며, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적입니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 매수 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 존재합니다. 시·군·구 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 편으로 주택 시장의 공급 부담은 적은 편입니다. 다만, 대상지의 법정동은 토지 거래가 활성화되지 않아 시장 검증이 어렵고, 제시가가 추정가와 큰 차이를 보여 투자 가치 판단에 신중해야 합니다.

대상지는 부정형의 토지 형상과 급경사 지형으로 인해 개발 시 토목 공사 비용이 증가할 수 있으며, 세로한면(불) 도로 접면은 건축 허가에 제약을 줄 수 있는 물리적 하자 리스크가 있습니다. 또한, 임야 지목으로 인해 개발 전 형질 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

화성시의 지가지수 및 순수토지 거래 필지수 동향은 상승세를 보이며 긍정적인 신호를 주고 있습니다. 특히 화성국제테마파크 조성 계획 등 지역 내 대형 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 그러나 해당 법정동의 토지 거래 활성도가 낮고, 제시가가 추정가 대비 매우 높은 수준이므로, 개발 계획의 구체화 및 규제 완화 여부를 면밀히 검토한 후 접근하는 것이 중요합니다. 향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 급경사 지형에 대한 정확한 경사도 측정 및 개발 시 토목 공사 비용 추정
세로한면(불) 도로 접면의 실제 폭 및 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부에 대해 화성시 건축과에 문의하여 확인
토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 화성시 도시계획조례상 용적률 및 건폐율 확인
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치 확인
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 확인
화성국제테마파크 등 주변 개발 호재가 대상지에 미치는 구체적인 영향 및 개발 계획 진행 상황 확인

최종 판정

보류