매물 유형: 아파트
분석 번호: 1726
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 시흥배곧신도시골드클래스 아파트는 준공 10년차의 비교적 신축 단지로, 매매수급동향이 상승세에 있어 실수요가 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,456만 원에서 4억 2,900만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 동향을 반영한 적정 수준으로 판단할 수 있습니다.
비교사례는 총 2건으로, 모두 대상 매물과 동일 단지인 시흥배곧신도시골드클래스 아파트입니다. #1 사례는 2026년 6월에 4억 2,500만 원에 거래된 4층 매물(65.667㎡)로, 층구간 차이로 인해 감점되었으며 보정 후 대입 총액은 4억 2,456만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월에 4억 3,000만 원에 거래된 16층 매물(65.6078㎡)로, 역시 층구간 차이로 감점되었으며 보정 후 대입 총액은 4억 2,900만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 전용면적이 유사하며 시점 보정 계수도 0.999로 안정적입니다.
시흥배곧신도시골드클래스는 준공 10년차의 비교적 신축 아파트로, 매매수급동향이 상승세에 있어 실수요 기반의 투자 가치는 양호합니다. 배곧동은 시흥시 내에서도 거래가 활발한 지역이며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 가격 상승에 제한적인 영향을 줄 수 있습니다.
대상 아파트는 2016년 준공되어 현재 10년차로, 재건축 연한인 30년까지는 약 20년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 갭은 231.48%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 연한이 도래하기 전까지는 리모델링 등의 대안을 고려해야 할 것입니다.
시흥시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며, 매매수급동향 또한 긍정적입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 배곧동의 꾸준한 인구 유입과 생활 인프라 확충으로 안정적인 가치 유지가 예상되나, 단기적인 급등보다는 보합 또는 완만한 상승을 기대하는 것이 현실적입니다. 광명시흥 도시첨단산업단지계획 변경 승인 고시 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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