경기도 오산시 양산동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17261

종합 리스크 점수: 66점

AI 요약 평가

본 매물은 오산시 양산동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 96년 경과된 노후 주택이 있어 개발 잠재력이 높습니다. 동탄도시철도 및 GTX-C 연장 등 교통 호재가 계획되어 있어 미래 가치 상승이 기대되나, 비행안전제6구역(전술) 등의 규제와 낮은 법정동 시장 활성도로 인해 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가 대비 제시가는 참고 추정 대비 낮으나, 시장 검증의 어려움이 존재합니다.

세부 리스크 평가 항목

개발 잠재력: 8점 — 건물이 96년 경과한 노후 주택으로 재건축 대상이며, 제1종일반주거지역에 위치하여 개발 잠재력이 높습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 200%를 고려할 때, 조례 확인 후 추가 개발 여력을 확보할 수 있습니다.
교통 접근성: 6점 — 주변 지하철역은 없으나, 동탄도시철도(764m), GTX-C 연장 남부노선(1078m) 등 계획 및 추진 중인 교통 인프라가 인접해 있어 향후 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 현재는 도보로 약 10~13분 거리입니다.
시장 활성도: 5점 — 대상지가 위치한 양산동은 오산시 내 법정동 거래량 3위(28건)로 비교적 활발한 편이나, 동일 유형(토지)의 최근 36개월 거래는 2건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증에 어려움이 있습니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.84x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 3.96% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로한면(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 7%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 제1종일반주거지역으로 용도지역상 개발 잠재력이 높으며, 주변으로 오산세교3 공공주택지구 지정, 오산(양산2구역) 지구단위계획 변경 등 다수의 개발 호재가 진행 중입니다. 다만, 비행안전제6구역(전술) 등의 규제가 존재하여 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.
거래량: 3점 — 양산동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.3% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 26.2%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 6건 (비행안전제6구역(전술), 성장관리권역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 14억 9,717만 원과 비교할 때, 사용자 제시 매매가 12억 6,000만 원은 약 2억 3,717만 원 낮은 수준입니다. 그러나 양산동은 최근 36개월 토지(동일 유형) 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 낮으므로, 제시가의 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고 값으로 활용하고, 실제 시장 검증이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 화성시 병점구 안녕동 3*번지 토지로, 2024년 9월에 5억 7,920만 원에 거래되었습니다. 대지면적 563㎡, 제1종일반주거지역, 지목 '대'로 대상지와 용도지역 및 지목이 동일하여 유사도가 높습니다(유사도 89점). 대상지 면적(918㎡)을 기준으로 보정 후 대입된 총액은 10억 2,895만 원입니다. 면적 보정 계수 0.971은 대상지가 사례보다 면적이 커서 대규모 감가가 적용되었음을 의미하며, 시점 보정 계수 1.028은 거래 시점(24개월 전) 이후 지가 상승을 반영한 것입니다.

심층 분석

오산시 양산동은 오산시 내에서 토지 거래 활성도가 비교적 높은 지역에 속하며, 인구수도 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 동탄도시철도 및 GTX-C 연장 남부노선 등 광역 교통망 확충 계획이 인접해 있어 장기적인 투자 가치가 높습니다. 또한, 오산세교3 공공주택지구 지정 및 오산(양산2구역) 지구단위계획 변경 등 주변 개발 사업이 활발하여 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 대출금리 상승 및 건설공사비 지수 상승은 개발 사업의 원가 부담으로 작용할 수 있습니다.

대상 토지 자체의 물리적 하자는 확인되지 않으나, 1930년에 준공된 노후 단독주택이 존재하여 철거 및 신축에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 비행안전제6구역(전술) 및 상대보호구역 등의 규제로 인해 개발 시 높이 제한이나 용도 제한 등 법적 제약이 발생할 수 있으므로 사전에 면밀한 검토가 필수적입니다.

오산시 양산동은 제1종일반주거지역으로 주거 개발 잠재력이 높으며, 주변의 다양한 개발 호재와 교통 인프라 확충 계획으로 인해 미래 성장 전망이 밝습니다. 특히 롯데캐슬 위너스포레, 힐스테이트 오산더클래스 등 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 인구 유입이 가속화될 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 물량 증가에 따른 일시적인 시장 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 개발 압력과 함께 토지 가치 상승이 기대됩니다.

현장 체크리스트

대상 토지 2필지(297번지, 298-2번지)의 정확한 경계 및 도로 접면 현황을 현장에서 확인하여 건축 가능 여부를 지자체(오산시청 건축과)에 문의해야 합니다.
제1종일반주거지역의 오산시 도시계획조례상 실제 적용되는 용적률 및 건폐율을 확인하여 개발 가능 연면적을 정확히 산정해야 합니다.
비행안전제6구역(전술) 및 상대보호구역 등 토지이용규제에 따른 개발 행위 제한 사항 및 완화 가능성을 관련 부서에 문의해야 합니다.
현재 존재하는 노후 단독주택의 철거 비용 및 절차를 확인하고, 철거 후 발생하는 폐기물 처리 비용을 고려해야 합니다.
주변 개발 호재(동탄도시철도, GTX-C 연장, 오산세교3 공공주택지구 등)의 진행 단계, 개통 시점, 대상지와의 실제 영향 범위 등을 면밀히 조사해야 합니다.
토지 등기부등본을 통해 소유권 외 권리(가압류, 가처분, 근저당 등) 유무를 확인하고, 합필 시 법적 제약 사항이 없는지 검토해야 합니다.

최종 판정

보류