매물 유형: 토지
분석 번호: 17262
종합 리스크 점수: 69점
대상 토지는 평택시 비전동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 다양한 규제에 저촉되지만 택지개발지구 및 지구단위계획구역에 포함되어 장기적인 개발 잠재력을 가집니다. 인근 평택부발선 철도 계획은 약한 호재로 작용할 수 있습니다. 다만, 비전동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정 유보가 필요하며, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 3억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3억 2,806만 원 대비 하단에 위치합니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 최저값인 2억 6,024만 원과 비교하면 높은 수준입니다. 그러나 비전동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정 유보가 필요하며, 참고 추정가로 활용해야 합니다. 시장 활성도가 낮아 가격 검증이 어려우므로 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 1건(#1)은 평택시 비전동 1***에 위치하며, 2026년 7월에 2억 7,600만 원에 거래되었습니다. 대지면적 228.2㎡ 기준 평당가는 404만 원입니다. 대상지와 용도지역 및 지목이 동일하며, 거리는 40m로 매우 인접합니다. 면적 보정 계수 1.004가 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 작아 소규모 할증이 반영되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동은 미미합니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 총액은 2억 6,024만 원으로 산출되었습니다.
평택시 전체적으로는 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 대규모 아파트 공급 예정 물량이 25,473세대에 달하여 잠재적인 주거 수요는 높은 편입니다. 지제역 반도체밸리 쌍용 더 플래티넘, 브레인시티 푸르지오 등 대규모 사업지들이 인근에 예정되어 있어 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대출금리가 10년 중앙 대비 높고, 건설공사비지수 또한 높아 개발 원가 부담이 존재하며, 평택시 미분양 현황이 10년 중앙 대비 높은 수준으로 지역 공급 부담이 있습니다. 대상 토지가 위치한 비전동의 시장 활성도가 낮아 단기적인 투자 수익 실현에는 어려움이 있을 수 있습니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 토지 자체의 형상이나 지형은 개발에 유리한 조건으로 판단됩니다. 도로 접면 상태 및 지하 매설물 여부 등은 현장 확인 및 관련 공부 확인을 통해 추가적인 물리적 하자 리스크를 점검해야 합니다.
평택시는 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적입니다. 주택매매시장 소비심리지수도 평균 부근을 유지하고 있습니다. 평택 서탄 일반산업단지 계획 변경, 평택 브레인시티 일반산업단지 계획 변경, 평택 첨단복합 일반산업단지 조성 사업 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력은 충분합니다. 특히 반도체 산업 관련 시설 확충은 지역 경제에 큰 활력을 불어넣을 것으로 예상됩니다. 평택부발선 철도 계획 또한 장기적인 교통 접근성 개선에 기여할 수 있습니다. 그러나 높은 대출금리와 미분양 부담은 단기적인 시장 회복에 제약 요인이 될 수 있습니다. 향후 6개월 시세 전망은 순수토지 거래 필지수 상승 추세와 지역별 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류