매물 유형: 토지
분석 번호: 17263
종합 리스크 점수: 70점
평택시 비전동에 위치한 이 토지는 제1종일반주거지역으로 주거 개발에 적합한 용도지역을 가지고 있습니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 여러 규제에 저촉되어 개발 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다. 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되나, 평택부발선 계획과 다수의 산업단지 및 인프라 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근에 대규모 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4억 4,904만 원 대비 낮은 수준입니다. 또한, 단일 비교사례의 보정 후 대입가치 2억 9,784만 원과 비교하면 소폭 높은 수준입니다. 그러나 대상지가 속한 비전동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 3건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시된 가격이 시장에서 충분히 검증되기 어렵다는 점을 고려해야 합니다.
선별된 비교사례는 평택시 비전동 1***번지 토지로, 2026년 7월에 2억 7,600만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 413만 원입니다. 대상지와 용도지역 및 도로 조건이 동일하여 용도 및 도로 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 면적 보정 계수는 0.997로, 대상지가 사례보다 면적이 커서 대규모 감가가 반영되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로, 2개월 전 거래이므로 시점 변동은 미미합니다. 최종적으로 보정 완료된 환산 총액은 2억 9,784만 원입니다.
평택시는 최근 12개월간 인구수가 17,038명 증가하며 꾸준한 인구 유입을 보이고 있습니다. 이는 지역 경제 활성화 및 부동산 수요 증가에 긍정적인 신호입니다. 다만, 예금은행 대출금리가 10년 중앙값 대비 높고, 건설공사비지수 또한 높아 개발 원가 부담이 존재합니다. 또한, 경기 평택시의 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 3,076세대로, 향후 25,473세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 금리 및 건설공사비 상승은 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '대'이며 평지 지형으로 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 소로한면에 접하고 있어 도로 접근성이 아주 우수하다고 보기는 어렵습니다. 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 위한 건축 제한이 있을 수 있습니다. 또한 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 절차적 제약이 존재합니다. 이러한 규제들은 개발 및 거래 과정에서 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.
평택시는 통복천 정비사업, 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 개발 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 계획되어 있습니다. 특히 평택부발선(철도) 평택역이 약 1.1km 거리에 계획되어 있어 장기적인 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 이러한 개발 사업들은 지역의 인프라를 확충하고 산업 경쟁력을 강화하여 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 그러나 인근에 대규모 아파트 공급 예정 물량(25,473세대)이 많아 향후 주택 시장의 경쟁이 심화될 수 있으며, 이는 토지 개발 압력에도 영향을 미 줄 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적이나, 단기적인 규제와 공급 부담은 주의 깊게 살펴야 할 요소입니다.
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