매물 유형: 토지
분석 번호: 17265
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 평택시 팽성읍 노와리에 위치한 계획관리지역 내 창고용지 2필지 일괄 매매 건입니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 및 도로 개설 등 긍정적인 개발 호재가 존재하며, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서 긍정적입니다. 그러나 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 원가 부담이 있으며, 평택시 미분양 물량이 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 있습니다. 특히 대상 법정동인 노와리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단에 유보적인 접근이 필요합니다.
대상 매물의 제시가 11억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 11억 4,671만 원과 유사한 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 노와리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 따라서 제시된 추정가는 참고값으로 활용하시고, 시장 활성도가 낮은 지역 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 평택시 팽성읍 대사리 2*번지의 계획관리지역 잡종지입니다. 대지면적 1392㎡에 2026년 3월 3억 3,200만 원에 거래되었으며, 보정 전 평당가는 79만 원이었습니다. 시점 보정 계수 1.000과 면적 보정 계수 0.985가 적용되어 보정 후 평당가는 94만 원으로 산출되었고, 대상 매물에 대입 시 환산 총액은 5억 674만 원입니다. 이 사례는 대상지와 용도지역이 동일하여 용도 보정 및 도로 보정은 불필요했습니다. 유사도 점수는 70점으로, Tier3 직접비교 방식으로 분석되었습니다.
평택시는 최근 12개월간 인구가 17,038명 증가하고 세대당 인구가 유지되는 등 실거주 수요 유입이 꾸준한 지역입니다. 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높아 유동성 환경은 긍정적이나, 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 개발 및 매수 부담 요인으로 작용합니다. 또한, 평택시 미분양 물량이 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 존재합니다. 인근에 다수의 산업단지 개발 및 도로 개설 호재가 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력은 있으나, 단기적인 시장 활성도는 낮은 편입니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 건축물대장상 2015년 준공된 일반철골구조 창고시설로, 준공 11년차임을 고려할 때 일반적인 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 내진설계는 미적용된 상태입니다. 매수 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 외벽, 지붕, 내부 마감재 등의 상태를 육안으로 확인하고, 전문가의 정밀 진단을 받아야 합니다.
대상지는 계획관리지역으로 용적률 갭이 92.4%p에 달하여 개발 잠재력은 높습니다. 평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 일반산업단지 등 인근의 대규모 개발 사업들이 진행 중이며, 평택~부여~익산 고속도로 개설 등 교통 인프라 확충도 예정되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 요인이 풍부합니다. 그러나 토지거래계약에관한허가구역 및 가축사육제한구역 지정은 개발에 제약이 될 수 있으며, 법정동 시장 활성도가 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 향후 6개월 시세는 평택시 전체 토지 거래 필지수 증가 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류