경기도 평택시 서탄면 금각리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17269

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

본 매물은 평택시 서탄면 금각리에 위치한 계획관리지역 토지로, 정방형의 평지이며 세로각지(가) 도로에 접하고 있습니다. 다양한 규제에 저촉되어 개발에 제약이 있을 수 있으나, 평택시의 지속적인 인구 증가와 주변 산업단지 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 금각리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판단에 유보적인 입장을 취하며, 현장 확인을 통한 심층적인 검증이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.80x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.53% — 추세 가산 중립.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로각지(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 5%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 계획관리지역 내 위치하며, 비행안전제5구역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제에 저촉됩니다. 특히 비행안전구역은 건축물의 높이 제한 등 개발에 제약이 될 수 있으며, 토지거래허가구역은 거래 시 추가적인 절차가 필요합니다. 다만, 평택 서탄 일반산업단지계획 변경, 평택 브레인시티 일반산업단지계획 변경 등 주변 산업단지 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 개발 압력은 존재합니다.
거래량: 2점 — 금각리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.7% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 30.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 2곳으로 보통한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '계획관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 100% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 4건 (비행안전제5구역(전술), 자연취락지구…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 2,579만 원 대비 약 2,579만 원 낮은 수준입니다. 단, 대상 매물이 위치한 금각리 법정동은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 제시가는 참고 추정가 대비 낮은 수준으로 보이나, 시장 검증이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 #1은 평택시 고덕면 두릉리 7**번지 토지로, 대지면적 기준 평당가 181만 원(제곱미터당 55만 원)에 2026년 4월 거래되었습니다. 대상 토지(258㎡)와 비교사례(317.1㎡)의 면적 차이에 따른 보정 계수 1.0124가 적용되었으며, 용도지역 및 도로조건은 동일하여 추가 보정은 없었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 가격 변화는 미미합니다. 최종 보정 후 환산 총액은 1억 4,120만 원입니다.

심층 분석

평택시는 지속적인 인구 유입과 대규모 산업단지 개발(평택 서탄 일반산업단지, 평택 브레인시티 등)로 지역 경제 활성화가 기대됩니다. 특히 반도체 산업 관련 시설 확충은 지역의 토지 가치를 상승시키는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 있으며, 건설공사비 지수 상승은 향후 개발 시 원가 부담으로 이어질 수 있습니다.

대상 토지는 정방형의 평지로 물리적 하자는 적을 것으로 예상되나, 세로각지(가) 도로의 실제 활용 가능성 및 비행안전제5구역 등 규제로 인한 개발 제약은 잠재적 리스크입니다. 토지이용계획상 다양한 규제에 저촉되어 있어, 개발 전 면밀한 법규 검토가 필수적입니다.

평택시의 지가지수 및 토지거래 필지수는 보합 또는 상승 추세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 평택 서탄 일반산업단지계획 변경, 평택 브레인시티 일반산업단지계획 변경 등 주변의 대규모 개발 호재는 대상 토지의 장기적인 가치 상승 잠재력을 높입니다. 다만, 금각리 지역의 낮은 시장 활성도와 미분양 현황은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있습니다. 장기적으로는 평택시의 개발 계획과 연계하여 가치 상승이 기대됩니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 접한 세로각지(가) 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 건축 허가 가능 여부를 평택시청 건축과에 반드시 확인해야 합니다.
비행안전제5구역 규제로 인한 건축물 높이 제한 등 구체적인 개발 제약 사항을 평택시청 또는 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 규제가 실제 개발 행위에 미치는 영향을 정확히 파악해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 거래 시 필요한 허가 절차 및 조건에 대해 평택시청 토지정보과에 문의하여 확인해야 합니다.
대상 토지 지하에 매설된 시설물(상하수도관, 가스관, 통신선 등) 유무를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류