매물 유형: 아파트
분석 번호: 1728
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 준공 8년차 아파트로, 비교사례 분석 결과 제시된 매매가는 적정 범위 내에 있습니다. 시흥시 아파트 시장은 매매수급동향과 거래량이 상승세를 보이며 긍정적인 분위기입니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 5억 3,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 9,951만 원 ~ 최고 5억 4,452만 원) 내에 위치하며, 중앙값 5억 2,877만 원 대비 상단에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래가와 유사한 수준으로, 시장 가격을 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(전용면적 기준)의 거래이며, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 특히, #1 사례(2026년 6월, 29층, 5억 3,000만 원)와 #2 사례(2026년 5월, 35층, 5억 3,800만 원)는 대상 매물과 거래 시점, 층수, 단지명, 면적 등이 매우 유사하여 가격 타당성 판단에 중요한 근거가 됩니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 0.998이 적용되었으며, 면적, 용도 보정 계수는 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다.
한라비발디캠퍼스2차는 2,695세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 면에서 경쟁력이 높습니다. 배곧동은 시흥시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 주변에 SNU배곧숲 공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 2029년 예정된 배곧서울대학교병원 개원 시 의료 인프라 개선 및 지역 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 현재 지하철역과의 접근성은 다소 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 8년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률 갭은 473%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 추진까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
시흥시 아파트 시장은 매매가격지수 및 거래량 상승, 미분양 감소 추세로 단기적으로는 긍정적인 전망입니다. 배곧동은 지역 내에서도 활발한 거래를 보이며 수요가 꾸준합니다. 그러나 대야3(시흥영남2차아파트), 시흥 롯데캐슬 시그니처 등 향후 5,098세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 변동성 확대 가능성이 있습니다. 따라서 신규 공급 물량의 소화 여부와 지역 경제 상황 변화를 지속적으로 모니터링하며 투자 시점을 조절하는 것이 중요합니다.
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