매물 유형: 아파트
분석 번호: 1729
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 시흥배곧중흥에스-클래스는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 단지 규모가 크고 주차 여건이 양호합니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 수급동향 또한 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 5억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 5,891만 원에서 6억 397만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값인 4억 9,682만 원과 유사한 수준에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가격대와 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 거래된 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 6번 사례는 유사도 100점으로, 시점 보정 후 대상 매물과 유사한 가치를 나타냅니다. 7번, 8번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나 여전히 높은 유사도를 보이며, 9번 사례는 층구간 감점(-20점)이 있었습니다. 이러한 보정 과정을 거쳐 산출된 대입가치는 대상 매물의 합리적인 가치 판단에 중요한 근거가 됩니다.
시흥배곧중흥에스-클래스는 대단지 신축급 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고 주차 여건이 양호하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 인근에 GS더프레시 등 편의시설과 숲속향기공원이 가까워 생활 인프라가 우수합니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어지며, 학군 정보가 명확히 제시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 전반적으로 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.
준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 241.37%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 추진까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다.
시흥시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 배곧동은 활발한 거래량을 나타내고 있습니다. 그러나 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 중장기적으로는 서울대학교 시흥캠퍼스 등 배곧신도시의 교육 및 의료 인프라 확충에 따른 지역 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
보류