매물 유형: 토지
분석 번호: 17305
종합 리스크 점수: 67점
본 대상지는 전북특별자치도 전주시 완산구 교동에 위치한 총 3필지 일괄 매매 토지로, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 16억 858만 원 대비 제시가 13억 6,400만 원은 하단에 위치하나, 교동은 최근 36개월 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 다양한 규제와 인구 정체는 리스크 요인으로 작용할 수 있으나, 주변 개발 호재와 신축 가능성은 잠재적 가치를 지닙니다.
제시가 13억 6,400만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 16억 858만 원 대비 약 2억 4,458만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 교동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성에 대한 단정적인 판단은 유보됩니다. 참고 추정가 대비 하단에 위치하지만, 거래 공백으로 인해 시장 검증이 어렵습니다.
비교사례가 부족하여 개별 사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 40건의 실거래 데이터를 기반으로 산출된 median 배율 1.66배가 적용되었습니다. 이 배율은 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수가 모두 1.000으로 적용되어, 대상지와 유사한 조건의 시장 상황을 반영한 것으로 볼 수 있습니다.
전주시 완산구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 국가 거시 지표상 가계대출금리가 4.64%로 높은 편이며, 건설공사비지수도 137.12로 높아 개발 원가 부담이 존재합니다. 전주시 미분양 현황은 545세대로 전월 대비 증가하여 지역 공급 부담이 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락에서는 긍정적이나, 금리 및 건설공사비 상승, 미분양 증가는 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 대상 법정동인 교동의 시장 활성도가 낮아 투자 가치 검증이 어렵습니다.
토지 특성상 부정형이며, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 등 다수의 규제에 저촉되어 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 건축물의 높이, 외관, 용도 등에 대한 엄격한 제한이 있을 수 있어 개발 시 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 규제들은 개발 계획의 유연성을 저해하고 추가적인 비용을 발생시킬 수 있는 물리적 하자 리스크로 작용합니다.
전주시 완산구의 지역별 지가변동률이 2026년 2월 0.04%에서 2026년 7월 0.079%로 소폭 상승하고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 상승 추세를 보이고 있어 향후 6개월 시세는 보합 내지 약한 상승 가능성이 있습니다. 다만, 교동의 낮은 시장 활성도와 전주시 미분양 증가, 금리 및 건설공사비 상승은 상승폭을 제한할 수 있습니다. 북전주 광신프로그레스, 서신 더샵 비발디, 더샵라비온드 등 인근에 총 6,733세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 특히 서신 더샵 비발디(1,914세대)와 더샵라비온드(2,226세대)와 같은 대규모 사업지는 주변 토지 시장 및 시세에 상당한 파급 효과를 미칠 수 있으므로 주의 깊게 모니터링해야 합니다. 인구는 정체 상태로 수요 증가를 기대하기는 어렵습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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