매물 유형: 토지
분석 번호: 17316
종합 리스크 점수: 62점
대상지는 경산시 압량읍 부적리 제2종일반주거지역에 위치한 178㎡ 규모의 토지로, 34년 경과된 단독주택이 있습니다. 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가와 비교 시 제시가는 참고할 만한 수준으로 판단되나, 해당 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근 지역의 꾸준한 개발 사업 고시와 화장품 기업 투자 유치 등 지역 경제 활성화 소식은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있으나, 비행안전제3구역, 고도지구 등 중첩된 규제는 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 향후 신규 공급 예정 물량(경산 2차 IPARK 745세대)이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 2억 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 5,368만 원과 비교 시 하단에 위치하는 수준으로 보입니다. 그러나 해당 법정동인 부적리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮은 지역에서는 거래 가격의 신뢰도를 확보하기 어려우므로, 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권(47290·R2G·대) 내 13건의 실거래 중 유사도 필터를 거친 6건의 데이터를 기반으로 median 배율 2.66배가 산출되어 추정 토지가 계산에 활용되었습니다. 이는 대상 토지의 공시지가에 해당 배율을 적용하여 추정 시세를 산출한 것으로, 시장 활성도가 낮은 지역의 가격을 가늠하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.
경산시의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률도 낮은 수준을 보입니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로, 전반적인 토지 시장 활성도는 낮은 편입니다. 다만, 경산시가 화장품 기업 투자 유치 및 AI·로봇 등 미래 산업 핵심 사업 추진을 통해 지역 경제 활성화를 도모하고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 인근에 '경산 2차 IPARK' 745세대의 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 주변 주거 환경 및 상권 변화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 현재는 시장 활성도가 낮아 단기적인 투자 수익성을 기대하기는 어렵습니다.
대상 건물은 34년 경과된 단독주택으로, 노후화로 인한 구조적 결함, 누수, 배관 문제 등 물리적 하자가 발생했을 가능성이 높습니다. 이는 매수 후 리모델링 또는 재건축 시 예상치 못한 추가 비용을 발생시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 또한, '세로한면(불)' 도로접면 조건은 건축 시 제약이 될 수 있으며, 지하 매설물 여부 등 토지 자체의 잠재적 하자 여부도 확인이 필요합니다. 내진설계가 미적용된 건물로 지진 등 자연재해에 취약할 수 있습니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 34년 경과된 건물이 있어 재건축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 250%는 주거용 개발에 유리한 조건입니다. 경산시의 화장품 산업 투자 유치 및 미래 산업 육성 정책은 지역 경제 성장에 긍정적인 영향을 미쳐 장기적으로 토지 가치 상승을 견인할 수 있습니다. 또한, 인근 '대구시계~경산압량광역도로 신설'과 같은 교통 인프라 확충은 접근성을 개선하여 개발 압력을 높일 수 있습니다. 그러나 비행안전제3구역, 고도지구 등 중첩된 규제는 개발 계획 수립 시 신중한 접근을 요구하며, '경산 2차 IPARK'와 같은 대규모 신규 주택 공급은 단기적으로 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 토지 거래 필지수 하락 및 지가변동률 보합 추세를 고려할 때 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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