경기도 안산시 상록구 양상동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17319

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

본 매물은 제1종일반주거지역 내 대지로, 국토계획법상 200%의 법정 상한 용적률을 가지며 나대지 상태로 신축 가능성이 있습니다. 인근에 신안산선 개발 호재가 존재하나, 양상동의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 검증에 어려움이 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.91x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.86% — 추세 가산 중립.
도로접면: 10점 — 도로접면 '중로각지' — 우수
규제·개발 전망: 5점 — 토지거래계약에관한허가구역, 지구단위계획구역 등 개발 제약 요인이 있으나, 성장관리권역 및 도시지역에 포함되어 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
거래량: 3점 — 양상동 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 1건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 8.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 11곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 2점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 8건 (토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역…)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 18억 원은 동일수급권 실거래 median 배율(2.69배)을 적용한 추정 토지가 19억 7,342만 원 대비 약 1억 7,342만 원 낮은 수준입니다. 그러나 양상동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가에 대한 시장 검증이 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 생략됩니다. 대신 동일수급권 실거래 median 배율(2.69배)을 통해 추정 토지가를 산출했습니다.

심층 분석

안산시 상록구는 최근 1년간 인구가 1.2% 감소하며 정체 상태를 보이고 있습니다. 가계대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 매수 부담이 존재하며, 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 있습니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙값 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 지역 내 미분양은 0세대로 공급 부담은 적은 편입니다.

제시된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 지반 상태, 주변 환경으로 인한 침수 이력 여부, 인접 필지와의 경계 분쟁 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

대상지는 제1종일반주거지역 내 대지로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 신안산선(662m, 도보 약 8분) 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 안산시의 로봇·AI 거점도시 육성 정책 등 지역 개발 이슈도 긍정적인 요인입니다. 그러나 양상동의 낮은 토지 거래 활성도는 환금성에 리스크로 작용할 수 있습니다. 인근 롯데캐슬 시그니처 중앙, 한화포레나 안산고잔2차 등 1,523세대의 신규 주택 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.

현장 체크리스트

토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 안산시 도시계획조례상 용적률 및 건폐율을 반드시 확인하십시오.
토지거래계약에관한허가구역 내 매물이므로, 토지 취득 시 허가 가능 여부 및 조건을 관할 지자체에 문의하십시오.
중로각지 접면의 실제 도로 폭, 포장 상태, 건축 허가 가능 여부를 지자체 건축과를 통해 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 계획에 미칠 영향을 검토하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 최종 확인하십시오.
신안산선 개발 계획의 진행 단계 및 개통 시점 불확실성을 고려하여 투자 시점을 판단하십시오.

최종 판정

보류