울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17320

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

대상 토지는 울산 울주군 온산읍 덕신리 준주거지역에 위치하며, 광대소각 도로에 접한 평지 형태의 '대'지로 개발 활용도가 보통 수준입니다. 인근에 KTX역세권 복합특화단지 등 다양한 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 가능성이 존재합니다. 그러나 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판단이 유보됩니다. 높은 대출금리와 건설공사비, 지역 미분양 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 개발 잠재력: 7점 — 대상 토지는 지목이 '대'이며 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축이 가능하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 광대소각 도로에 접해 있어 건축 행위에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
• 시장 활성도: 4점 — 대상지가 위치한 온산읍 덕신리는 울주군 내 토지 거래량 4위로 환금성이 보통 수준이나, 동일 유형(토지)의 최근 36개월 거래 건수가 0건으로 시장 활성도가 낮은 편입니다. 이는 가격 적정성 판단에 어려움을 줄 수 있습니다.
• 지가 변동률: 6점 — 최근 6개월간 울산 울주군 지역의 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 대상지의 공시지가는 최근 3년간 꾸준히 상승했으나, 2023년에 일시적으로 하락 후 다시 상승하는 추세입니다.
• 거시 경제 환경: 5점 — 전국적으로 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 맥락에서 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수는 10년 중앙 대비 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 있습니다. 울산 울주군의 미분양 현황은 10년 중앙 대비 높아 지역 공급 부담이 존재합니다.
• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.78x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.42% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 10점 — 도로접면 '광대소각' — 우수
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상지는 준주거지역에 위치하며, 국토계획법상 법정 상한 용적률 500%로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근에 울산 KTX역세권 복합특화단지, 울산 High Tech Valley 일반산업단지 등 다양한 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 가치 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 실제 적용 용적률 및 건폐율은 울산광역시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 추가 확인이 필요합니다.
• 거래량: 2점 — 덕신리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.9% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 22.1%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 6점 — 용도지역 '준주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 500% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (도시지역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 18억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 23억 1,110만 원 대비 낮은 수준입니다. 그러나 대상지가 위치한 덕신리의 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 검증이 어려우므로, 추정가는 참고값으로 활용하시고 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 산출된 추정 가격을 기준으로 제시가와 비교 분석합니다.

심층 분석

대상지는 준주거지역으로 높은 용적률 잠재력을 가지고 있으며, 인근에 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 특히 울산 KTX역세권 복합특화단지 개발은 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 높은 대출금리와 건설공사비는 개발 비용 부담을 증가시키고, 울주군의 미분양 물량은 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화를 야기할 수 있습니다. 법정동 내 토지 거래 활성도가 낮은 점은 환금성 측면에서 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

제공된 정보에 따르면 물리적 하자는 확인되지 않습니다. 다만, 토지 형상이 부정형이므로 건축 계획 시 효율적인 설계가 필요하며, 지하 매설물 등 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 울산 울주군 지역의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지가변동률 또한 큰 변화 없이 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 대상지가 위치한 덕신리의 동일 유형 토지 거래가 부재하여 급격한 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 울산 KTX역세권 복합특화단지, 울산 High Tech Valley 일반산업단지 등 인근 개발 호재가 구체화될 경우 중장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 존재합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

• 울산광역시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 용적률과 건폐율을 반드시 확인해야 합니다.
• 부정형 토지의 경우 건축 설계 시 효율적인 공간 활용이 가능한지 건축사와의 상담을 통해 확인해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도관, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
• 인근 개발 호재(울산 KTX역세권 복합특화단지, 울산 High Tech Valley 일반산업단지 등)의 진행 상황 및 대상지와의 실제 연계성을 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 대상지 주변의 유동인구 및 상권 활성도를 직접 확인하여 향후 개발 시 예상되는 수요를 파악해야 합니다.

최종 판정

보류